Метод капитализации доходов, Курсовая работа

Метод капитализации доходов, Курсовая работа Реферат
Содержание
  1. 1. Метод капитализации доходов, Данный метод используется, если:
  2. 3. Метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала
  3. 4. Метод связанных инвестиций: земля и здания
  4. 5. Кумулятивный (суммарный) метод
  5. 3 метод дисконтированных денежных потоков
  6. Базовая формула расчета имеет следующий вид:
  7. В – стоимость здания в % от общей стоимости имущественного комплекса;
  8. Взаимосвязь между ставкой капитализации и нормой прибыли:
  9. Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.
  10. Двд – действительный валовой доход;
  11. Доходный подход включает 2 метода:
  12. Ипотечная составляющая состоит из:
  13. К безрисковой ставке дохода прибавляются:
  14. Коэффициента капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта., коэффициент капитализации состоит из 2 частей:
  15. Норма капитализации, определенная по этой формуле, называется общей ставкой капитализации.
  16. Обучения
  17. Операционные расходы состоят из:
  18. Отчет oб оценке рыночной стоимости объекта офисной недвижимости
  19. Применяется метод ддп, когда:
  20. С – стоимость объекта недвижимости (ден.ед);, чод – чистый операционный доход (ден.ед);, к – коэффициент капитализации (%).
  21. Са – арендная ставка за 1 м2;
  22. Список использованной литературы
  23. Ставка капитализации собственного капитала состоит также из двух частей:
  24. Существует 3 способа возмещения инвестированного капитала:
  25. Существует несколько методов расчета коэффициента капитализации:
  26. Таким образом,, двд = пвд — потери прочие доходы,
  27. Чод – чистый операционный доход (ден.ед);, двд – действительный валовой доход;, ор – операционный расход.
  28. Заключение

1. Метод капитализации доходов, Данный метод используется, если:

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости.

3. Метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала

Этот метод применяется, когда для покупки объекта использовался заемный и собственный капитал в известной пропорции.

Ставка капитализации заемных средств называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. Если кредит выплачивается чаще, чем один раз в год (ежеквартально или ежемесячно), то ипотечная постоянная рассчитывается путем умножения платежей на их частоту и результат делится на размер ссуды.

4. Метод связанных инвестиций: земля и здания

Данный метод определения общего коэффициента капитализации применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса: строению и земельному участку.

Метод связанных инвестиций – земли и здания реализуется аналогично методу связанных инвестиций – заемного и собственного капитала. Суть данного метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строения, стоящего на ней.

Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от размеров долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса (земля и строение):

R 0 = L x R

Где:

L – стоимость земли в % от общей стоимости имущественного комплекса;

5. Кумулятивный (суммарный) метод

Особенность данного метода расчета общего коэффициента капитализации заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента – процентная ставка (или ставка дохода на инвестиционный капитал) – разбивается на отдельные компоненты.

3 метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

С = ЧОД/К (1),

где:

В – стоимость здания в % от общей стоимости имущественного комплекса;

RL, RB– коэффициент капитализации соответственно для земли, здания.

Взаимосвязь между ставкой капитализации и нормой прибыли:

1. Ставка капитализации равна норме прибыли – стоимость объекта и/или доход не изменяются с течением времени. Периодически получаемый выражает прибыль на вложенные средства. Полное возмещение первоначально вложенных средств происходит в момент реверсии (т.е. продажи объекта в конце периода владения).

Ставка капитализации превышает норму прибыли – стоимость объекта и/или доход уменьшаются за период владения, следовательно, полное возмещение первоначально вложенных средств в момент реверсии становится невозможным. Таким образом, определенная доля первоначально вложенных средств должна быть возмещена вместе с периодическими поступлениями дохода до момента реверсии. Разница между ставкой капитализации и нормой прибыли является нормой возмещения первоначально вложенных средств.

21 стр., 10005 слов

… их рыночная стоимость, предметом — выступает методика оценки объекта недвижимости с помощью доходного подхода оценки недвижимости для дальнейшего определения его текущей рыночной стоимости. При проведении оценки коммерческого объекта можно использовать непосредственно 3 метода — затратный, …

2. Норма прибыли превышает ставку капитализации – стоимость объекта и/или доход уменьшаются за период владения (инвестор ожидает продать объект по цене, превышающей цену приобретения).

Размер ежегодного дохода не может обеспечить ожидаемую норму прибыли на вложенные средства, поскольку часть этой прибыли будет получена только в момент реверсии.

Для 2 случая (если прогнозируется изменение в стоимости актива) возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возврата основной суммы капитала.

Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.

2 Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

R k = Ry SFF (n,Y) (4),

где:

R y – ставка доходности инвестиций;

  • SFF – фактор фонда возмещения;
  • Y=R (ставка доходности на инвестиции).

3 Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

Рефераты:  История развития отечественного футбола. Реферат. Туризм. 2011-06-27

R k = Ry SFF(n,Yb ) (5),

где:

R y – ставка доходности инвестиций;

  • SFF – фактор фонда возмещения;

Y b – безрисковая ставка процента.

Двд – действительный валовой доход;

ПВД = Са*S,

где:

Доходный подход включает 2 метода:

  • метод капитализации доходов;
  • метод дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков — доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Ипотечная составляющая состоит из:

  • ставки процента по кредиту;
  • коэффициента фонда погашения.

Ставка капитализации собственного капитала определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.

К безрисковой ставке дохода прибавляются:

1. Поправка на дополнительный риск, который имеется на все другие (кроме правительственных долгосрочных облигаций) виды инвестиций. Общее правило при этом таково: чем больше риск, тем больше должна быть величина этой процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску.

2. Поправка на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями. Чем более рискованны инвестиции (в отличие от вложений в правительственные облигации), тем более компетентного управления они требуют. Вознаграждение за управление инвестициями не адекватно комиссионным вознаграждениям, получаемым за управление недвижимостью или за брокерские услуги, так как эти затраты включаются в состав операционных расходов и вычитаются из выручки при определении прибыли. Размер этой поправки может быть в диапазоне 1-5%.

3. Поправка на низкую ликвидность фондов. Некоторые фонды можно реализовать на рынке за короткий период времени, однако для продажи других могут понадобиться годы, особенно если в соответствующем секторе рынка наблюдается спад деловой активности, как в настоящее время.

Таким образом, процентная ставка равна сумме безрисковой ставки, премии за дополнительный риск, премии за неэффективное управление и премии за низкую ликвидность.

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого бы то ни было риска невозврата». Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

21 стр., 10401 слов

… реализации прямого метода анализа расчеты делают исходя из счетов, с формальных позиций анализ денежного потока можно выполнить на любую дату. Прямой метод анализа денежных потоков позволяет: оценить, достаточный ли чистый денежный поток формируется …

Что касается второй составляющей общего коэффициента капитализации – ставки возмещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала. Причем если стоимость фонда со временем не снижается, а повышается, то ставка возврата капитала должна применяться со знаком «минус» (-).

Коэффициента капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта., коэффициент капитализации состоит из 2 частей:

— ставки доходности инвестиции (ставка капитализации), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями (капитала);

— нормы возврата капитала (нормы прибыли), т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

В определенных условиях и для конкретного объекта ставка капитализации и норма прибыли совпадают, однако, это разные показатели.

Норма капитализации, определенная по этой формуле, называется общей ставкой капитализации.

Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации.

12 стр., 5755 слов

… сложность расчета ставок капитализации и дисконтирования. Расчет этих ставок зависит от многих факторов и условий, что существенно влияет на оценку в целом. Целью нашей курсовой работы является изучение методов расчета ставки дисконта и капитализации. Для достижения …

Главная задача эксперта-оценщика при реализации данного метода– подобрать подходящий объект-аналог. Причем лучше рассматривать те объекты, у которых дата оценки и дата продажи близки, так как в этом случае нет необходимости в существенной корректировке данных отчетов. Чем качественнее оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации.

Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска недополучения дохода в предполагаемом объеме и потери средств и соответствовать по:

Прямая капитализация может также использоваться для оценки имущественных прав, а также стоимости отдельных физических компонентов недвижимого имущества (земли).

Метод прямой капитализации – наиболее простой способ расчета ставки капитализации, и, если имеется соответствующая достоверная рыночная информация, его всегда целесообразно применять.

Обучения

гр. МОзс – 01 Калачев С.А.

Проверил:

Тюмень 2003

Содержание

1. Определение нормативной цены земли 3

2. Метод капитализации дохода и его использование при

Рефераты:  реферат - Развитие представлений о Вселенной.

оценке объектов недвижимости 5


Список использованной литературы 10

1.Определение нормативной цены земли

При решении практических вопросов землепользования в РФ применяется нормативная цена земли. Ставки земельного налога определяются с нормативной ценой земли. Порядок определения нормативной цены земли был установлен Постановлением Прави­тельства РФ от 25 февраля 1992 г. № 1992.

По этому постановле­нию нормативная цена земли применятся для обеспечения эконо­мического регулирования земельных отношений при передаче зем­ли в собственность гражданам; установлении коллективной соб­ственности на землю; передаче по наследству; дарении; получении банковского кредита под залог земельного участка, а также в дру­гих случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ.

Нормативная цена земли — это установленная правительством РФ минимальная цена земли. В соответствии с данным поста­новлением нормативная цена земли для конкретных земельных участков определялась в размере пятидесятикратной ставки зе­мельного налога в рублях за единицу площади земель соответ­ствующего целевого назначения.

Минимальный размер ставки земельного налога применялся в размере 100 руб. за 1 га. Нормативная цена земли при предостав­лении в городах и поселках земельных участков в собственность гражданам для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, развития садоводства и животноводства определялась исходя из ставок земельного налога для этой категории платель­щиков.

Местным органам государственной власти по этому поста­новлению предоставлялось право при продаже земельных участков на конкурсной основе повышать нормативную цену земли, но не более чем на 50%.

Если земельные участки продавались па аукционах или при реализации заложенных в банк участков, уровень цен продажи таких участков не ограничивался. То есть в данном случае ре­шающую роль играл либо рыночный механизм, либо тайный сго­вор участников сделки.

В 1994 г. постановлением правительства РФ № 1204 норма­тивная цена земли была установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога за единицу земельного участка. Через три года постановлением правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 поря­док определения нормативной цены земли был изменен.

Норма­тивная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. По этому же постановлению органам местной власти были предоставлены права уточнять количество оценочных зон, устанавливать их границы, а также повышать или понижать нор­мативную цену земли, но не более чем на 25%.

В Санкт-Петербурге был установлен следующий порядок опре­деления нормативной цены земли: в соответствии со ст. 8 Закона Российской Федерации «О плате за землю» налог за городские земли уплачивается на основе средних ставок, приведенных в при­ложении к закону.

В Петербурге границы зон градостроительной ценности утверждены Законом «О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге в 1995 году» от 14.07.95,77-10.

В настоящее время территория Петербурга разделена на 19 зон градостроительной ценности в зависимости от месторасположения земельных участков. Центральная часть города (Невский проспект н прилегающие улицы), например, расположена в первой зоне гра­достроительной ценности.

2. Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости

Корректировки цен продаж сравнимой недвижимости дела­ются потому, что цены продаж ее известны, а стоимость оцени­ваемой недвижимости не известна. С помощью этой процедуры сравнения оценщик рассчитывает стоимость, определенную в идентификации проблемы, как стоимость на определенную дату.

Данные типа коэффициентов дохода и ставок дохода могут такие быть получены с помощью анализа сравнения продаж. В подходе сравнения продаж оценщики рассматривают эти данные, но не относятся к ним как к элементам сравнения. Эти Данные применяются в методе капитализации дохода.

Капитализация дохода — это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость, т.е. превращение доходов в капитал.

В случае оценки полных прав собственности для расчета будущей выручки от продажи недвижимости используют цену перепродажи объекта недвижимости в целом. Эта цена определяется будущей стоимостью земли, степенью износа здании и сооружений издержками на совершение сделки по продаже объекта.

Воценке недвижимости используют две основные процедуры приведения будущих доходов к их текущей стоимости: с использованием коэффициента капитализации и ставки дисконта. Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года. Обычно это первый прогнозный год. Расчет стоимости производится по формуле:

К=Кt /(1 n)

К — текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее вре­мя), руб.

Операционные расходы состоят из:

  • постоянных расходов;
  • переменных расходов;
  • расходы на замещение или резервы.

Постоянные операционные расходы – не зависят от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

  • налог на имущество;
  • страховые взносы;
  • заработная плата обслуживающего персонала плюс налоги на нее.

Переменные операционные расходы – это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей. Наиболее типичные переменные расходы:

  • коммунальные;
  • на текущие ремонтные работы;
  • заработная плата обслуживающего персонала;
  • налоги на заработную плату;
  • расходы на обеспечение безопасности; и т.д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно – техническое оборудование, электроарматура).

Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости этого не делают).

Если не учесть резерв на замещение, то чистый операционный доход будет завышен.

Отчет oб оценке рыночной стоимости объекта офисной недвижимости

… этого была определена текущая рыночная стоимость участка в составе оцениваемого объекта недвижимости. 5. Применение методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были рассмотрены 3 метода ( … с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта. 4. Оценка стоимости земли: выявлены сопоставимые продажи свободных участков земли, …

Рефераты:  реферат найти Основные субъекты коммерческого права

Операционные расходы – это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода.

Применяется метод ддп, когда:

  • предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
  • имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих по токов денежных средств от недвижимости;
  • потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
  • оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;
  • объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска.

Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

и т.д……………..

С – стоимость объекта недвижимости (ден.ед);, чод – чистый операционный доход (ден.ед);, к – коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Чистого операционного дохода – действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год:

ЧОД = ДВД – ОР (2),

где:

Са – арендная ставка за 1 м2;

S – площадь, сдаваемая в аренду м2.

41 стр., 20420 слов

Список использованной литературы

1. Афанасьев Ю. Н., Николаев О. А., Минаев В. С. Экономика недвижимости. – Тула, 1996.

Содержание:

1. Введение……………………………………………………………………2

2. Метод прямой капитализации дохода при оценке недвижимости……..

3. Основные этапы процедуры оценки недвижимости методом капитализации доходов……………………………………………………

4. Заключение…………………………………………………………………

Список литературы…………………………………………………………

Содержание:

5. Введение……………………………………………………………………2

7. Основные этапы процедуры оценки недвижимости методом капитализации доходов……………………………………………………

8. Заключение…………………………………………………………………

Список литературы…………………………………………………………

Ставка капитализации собственного капитала состоит также из двух частей:

  • нормы прибыли;
  • нормы возврата собственного капитала.

Таким образом, ставка капитализации собственного капитала отражает ожидаемую инвестором в первый год прибыль на вложенный собственный капитал.

Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала заключается в определении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций.

Общая ставка капитализации – это средневзвешенная величина в соответствие с соотношением собственного и заемного капиталов в общем объеме инвестиций:

R 0 = M x Rm (1-M) x Rb (7),

где:

M – доля заемных средств в структуре капитала — отношение величины заемного капитала к стоимости фонда инвестиций;

R m –ставка капитализации на заемные средства или ипотечная постоянная;

R b – ставка капитализации на собственный капитал.

Данный метод определения общей ставки капитализации применим в основном в случаях, когда имеется достаточное число рыночных данных о ставках капитализации для собственного капитала, т.е. когда имеется достаточное число сделок по объектам, аналогичным оцениваемому.

11 стр., 5156 слов

… методов финансирования инвестиций Рассмотрим особенности методов и форм финансирования инвестиций более подробно. 1) Самофинансирование как метод финансирования инвестиций используется, как правило, при реализации небольших инвестиционных проектов. В основе данного метода лежит финансирование исключительно за счет собственных …

Основными недостатками метода связанных инвестиций – заемного и собственного капитала, отмечаемыми специалистами, являются отсутствие учета продолжительности периода капиталовложений, а также снижения или повышения со временем стоимости объекта.

Существует 3 способа возмещения инвестированного капитала:

1 Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%- ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата – это ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

Rk = Ry 1n (3),

где:

R y – ставка доходности инвестиций;

  • N – оставшийся срок экономической жизни.

Существует несколько методов расчета коэффициента капитализации:

  • метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления);
  • метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала;
  • метод связанных инвестиций: земли и здания;
  • кумулятивный метод (метод суммирования);

Таким образом,, двд = пвд — потери прочие доходы,

Где:

Чод – чистый операционный доход (ден.ед);, двд – действительный валовой доход;, ор – операционный расход.

Действительный валовой доход (ДВД) – доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном ее использовании до вычета эксплуатационных затрат (потенциальный валовой доход), за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Заключение

Владение имуществом оказывает всестороннее полезное материальное и духовное воздействие на граждан:

— дает человеку чувство уверенности, доверия и уважения к людям и вещам, желание вложить в развитие экономики свой труд и капитал;

— создает потребность в крепкой государственной власти в центре и на местах;

— пробуждает и воспитывает в людях правосознание, необходимость порядка и законности во всех сферах жизни и деятельности, в том числе и на рынке недвижимости.

Оцените статью
Реферат Зона
Добавить комментарий