Управление общим имуществом в МКД

Что такое общее имущество

Из формулировки «право общей долевой собственности на общее имущество» понятно, что это право принадлежит всем без исключения собственникам помещений в МКД и делится между ними на доли.

Общее имущество в МКД — это то, что:

1. Не входит в состав квартир.
2. Не принадлежит отдельным собственникам.
3. Обслуживает больше одного помещения в доме.

В отличие от права собственности на саму квартиру или нежилое помещение, которое появляется только с момента государственной регистрации, право собственности на общее имущество возникает автоматически — без регистрации или специального оформления, одновременно с правом собственности на помещение.

I. определение состава общего имущества

1. Состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее – собственники помещений) – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти – в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

2. В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее – помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);(в ред. Постановления Правительства РФ от 27.02.2021 N 232)

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее – оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);(в ред. Постановления Правительства РФ от 09.07.2021 N 649)

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона “Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”;(в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2021 N 1498)

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.(в ред. Постановления Правительства РФ от 14.05.2021 N 410)

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.(в ред. Постановления Правительства РФ от 06.05.2021 N 354)

В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению.(в ред. Постановлений Правительства РФ от 14.05.2021 N 410, от 09.09.2021 N 1091)

6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества не включается интеллектуальная система учета электрической энергии (мощности), в том числе коллективные (общедомовые) приборы учета электрической энергии, обеспечивающие возможность их присоединения к интеллектуальным системам учета электрической энергии (мощности), обязанность по приобретению, установке, замене, допуску в эксплуатацию, а также последующей эксплуатации которых возлагается на гарантирующих поставщиков электрической энергии в соответствии с Федеральным законом “Об электроэнергетике”.(в ред. Постановления Правительства РФ от 29.06.2020 N 950)

8. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

9. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

I.1. требования, в соответствии с которыми определяется перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах(в ред. постановления правительства рф от 30.05.2021 n 480)

В перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, принявшими решение о создании товарищества собственников жилья в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации, может включаться общее имущество, в отношении которого принято решение, предусмотренное пунктом 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно:

а) общее имущество, указанное в подпунктах “е” и “ж” пункта 2 настоящих Правил;

б) общее имущество, если такое имущество отвечает какому-либо из следующих требований:

совместное использование общего имущества допускается проектной документацией, в соответствии с которой осуществлено строительство, реконструкция, капитальный ремонт таких домов, или технической документацией на эти дома;

обеспечение работоспособности общего имущества в одном многоквартирном доме из числа таких домов достигается при условии подключения (технологического присоединения) к общему имуществу в другом многоквартирном доме из числа указанных домов – для инженерных систем, оборудования, устройств.

Аварийно-диспетчерская служба управляющей организации

Управляющая домом организация должна организовать работу аварийно-диспетчерской службы для приёма и исполнения заявок от жителей МКД и обеспечить АДС громкоговорящей связью с МКД, причём эта связь должна быть двусторонней.

К этой группе можно отнести контроль состояния внутридомовых инженерных систем, уровня загазованности подполий и коллекторов и оперативное устранение аварий на внутридомовых инженерных системах с соблюдением сроков, установленных на проведение таких работ.

Новые правила работы аварийно-диспетчерской службы в МКД

Взаимодействие уо с собственниками по вопросам содержания и ремонта мкд

Помимо ответов на запросы собственников, УО обязана взаимодействовать с ними по вопросам содержания и ремонта общего имущества дома:

• готовить предложения по содержанию и текущему ремонту, разрабатывать перечни работ и услуг и рассчитывать финансовые потребности для их выполнения, вносить предложения по проведению капремонта и использованию общего имущества МКД третьими лицами на возмездной основе;
• организовывать общие собрания собственников помещений в МКД и доводить до сведения собственников проекты документов, касающихся содержания и текущего ремонта общего имущества дома, контролировать исполнение решений ОСС.

Как оспорить штраф за нарушение правил содержания и текущего ремонта МКД (часть 1)

Договор аренды общего имущества мкд

Договор нужно зарегистрировать в Росреестре, если:

1. в аренду передаются части нежилых помещений — подвалов, чердаков, коридоров — либо часть земельного участка под домом;
2. срок аренды равен 1 году и более.

Во всех остальных случаях государственная регистрация договора не нужна.

Передать имущество арендатору необходимо по акту приема-передачи, после этого он может начать им пользоваться. Например, установить на крыше дома рекламу можно только после подписания акта приема-передачи части крыши.

В течение всего срока договора арендатор обязан регулярно вносить арендную плату в том размере, в те сроки и в том порядке, которые прописаны в договоре.

Запомнить

1. Общее имущество МКД принадлежит всем без исключения собственникам помещений в доме.
2. Никто не вправе использовать общее имущество без согласования с собственниками.
3. Чтобы зарабатывать деньги за счет имущества МКД, проведите общее собрание собственников, установите тарифы за использование имущества и утвердите текст договора аренды.
4. Появление на доме, внутри него или на придомовой территории рекламы, оборудования, козырьков, лестниц неизвестного происхождения — повод потребовать объяснений у УК или ТСЖ.
5. Если объяснений управляющей компании или ТСЖ нет, право собственности на имущество МКД нарушено. В этом случае соберите доказательства и зафиксируйте нарушение при помощи фотографий и акта осмотра.
6. Направьте претензию нарушителю. Если не сработало, обращайтесь в суд. Требуйте устранить нарушение и возместить неосновательное обогащение.
7. Если выяснилось, что нарушитель использует общее имущество с одобрения управляющей компании или ТСЖ, предъявляйте претензию и иск еще и к ним.

Информационная работа управляющей организации

Услуги УО по хранению и предоставлению информации можно разделить на подгруппы:

• сбор, актуализация и хранение информации о жителях МКД, хранение технической документации дома;
• предоставление информации по запросам потребителей напрямую и путём размещения её на стендах в подъездах МКД согласно пп. «б» п. 31 разд. VIII ПП РФ № 416;
• взаимодействие с органами государственной власти и раскрытие информации на сайте организации, в ГИС ЖКХ, в средствах массовой информации, на информационных стендах согласно ПП РФ № 731.

Компенсация морального вреда за ненадлежащее содержание ОИ в МКД

Использование общего имущества

Общее имущество МКД можно использовать двумя способами. Первый — по прямому назначению. К примеру, лифты, чтобы подниматься и спускаться по этажам, подъезды и коридоры, чтобы проходить по ним в квартиры.

То же имущество можно использовать в коммерческих целях. В этом случае собственники помещений будут зарабатывать деньги на общем имуществе МКД. Для этого можно, например, дать разрешение повесить рекламное объявление в лифте, предоставить продуктовому магазину на первом этаже дома часть коридора под склад. В этом случае заработанные за счет общего имущества деньги будут принадлежать всем собственникам в МКД.

Закон позволяет потратить эти деньги по-разному.

Забрать себе. Собственники могут получать доходы от использования общего имущества лично. Деньги будут делиться между ними пропорционально размеру их долей в праве собственности на имущество МКД.

Например, за месяц общее имущество принесло дому 300 000 Р. В таком случае собственник с размером доли 0,9% получит из этих денег 2700 Р:

300 000 Р × 0,9% = 2700 Р

ЖКУ. Доходы от использования общего имущества МКД можно зачесть в счет ежемесячной платы за содержание жилого помещения, которую собственникам выставляет УК или ТСЖ в квитанциях.

Самофинансирование дома. Заработанные деньги могут стать источником самофинансирования дома. Их можно потратить, например, на текущий ремонт или благоустройство придомовой территории: покрасить стены и побелить потолки в подъездах, установить новые двери, отремонтировать лифты, построить детскую площадку во дворе, высадить цветы, установить новые скамейки и урны.

Способов заработать деньги на имуществе МКД много. Например:

1. сдать в аренду интернет-провайдеру часть крыши или стены в подъезде для установки оборудования;
2. предоставить за плату часть фасада для рекламных конструкций, баннеров и растяжек;
3. сдать в аренду часть земельного участка под домом для строительства автостоянки, установки цветочного ларька или продуктового павильона.

Расскажу подробнее, как реализовать эти идеи и заработать деньги.

Как бороться с самовольным захватом имущества мкд

Если УК или ТСЖ бездействуют, собственники могут разобраться с самовольным захватом имущества МКД самостоятельно. В первую очередь нужно собрать доказательства на случай, если вопрос не удастся урегулировать мирно и придется обращаться в суд. Вот что я рекомендую сделать.

Собственники коллективно осматривают «место преступления», делают замеры — понадобится рулетка или измерительная лента, — а потом детально описывают все, что увидели и измерили, на бумаге. Например, в случае с незаконной рекламой в акте пишут, где именно она висит, как выглядит: длина и высота, цвет, что на ней изображено или написано, из каких материалов сделана, кому предположительно принадлежит.

В акте нужно зафиксировать дату, время и место его составления, ФИО и место жительства всех собственников, участвовавших в осмотре. Акт составляется в трех экземплярах.

Фотографии делаются при составлении акта и прилагаются к нему. Советую сделать несколько разных фотографий:

Как бороться с согласованным захватом имущества мкд

Чтобы бороться с согласованным захватом, придется писать претензию и нарушителю, и УК или ТСЖ. До этого также нужно собрать доказательства нарушения: составить акт осмотра и сделать фотографии.

От УК или ТСЖ требуйте:

1. Расторгнуть договор с нарушителем, который был заключен без согласия собственников.
2. Представить развернутый отчет о сумме доходов, которые УК или ТСЖ получили в результате незаконной сдачи общего имущества МКД в аренду.
3. Вернуть все незаконно присвоенные деньги собственникам — на лицевой счет МКД.

Иск в суд. При согласованном захвате общего имущества иск нужно предъявлять сразу к двум ответчикам: УК или ТСЖ и незаконному пользователю.

В иске рекомендую заявить одновременно три требования:

1. Признать заключенный между УК или ТСЖ и нарушителем договор аренды недействительным на основании статьи 168 ГК РФ.
2. Обязать нарушителя прекратить использовать общее имущество МКД и привести имущество в первоначальное состояние.
3. Взыскать с УК или ТСЖ неосновательное обогащение.

К примеру, по договору аренды между УК и нарушителем размер арендной платы составлял 14 000 Р в месяц. УК незаконно сдавала общее имущество в аренду и получала за это арендные платежи в течение 7 месяцев.

Получается, что за это время УК незаконно присвоила себе в виде неосновательного обогащения 98 000 Р:

14 000 Р × 7 месяцев = 98 000 Р

Иски, которые предъявляют собственники в случае согласованного захвата имущества МКД, суды обычно тоже разрешают в пользу этих собственников.

Один из собственников квартир в доме — ООО «Трейд Инвест» — обратился в суд с иском и потребовал обязать ОАО «Вымпел-Коммуникации» демонтировать свое оборудование с кровли МКД.

В ходе разбирательства выяснилось, что ТСЖ «Покровское-Глебово» не получало согласия собственников на сдачу общего имущества МКД в аренду. В итоге суд пришел к выводу, что ТСЖ заключило договор незаконно, и удовлетворил требования ООО «Трейд Инвест».

Как проверить законность использования имущества мкд

Если обнаружилось, что кто-то использует общее имущество дома для личных нужд, сначала нужно разобраться, законно ли это.

Первое, что можно сделать, — зайти на официальный портал «Реформа ЖКХ», найти информацию о своем доме и проверить наличие протокола общего собрания собственников, на котором решили передать имущество в аренду.

По закону вся информация об управлении домом, включая протоколы общих собраний, должна размещаться на этом портале. Но полные сведения на портале есть далеко не по каждому дому. Если нужные документы найти не удалось, можно обратиться в УК или ТСЖ с письменным заявлением.

Заявление можно написать в свободной форме. Попросите ознакомиться с протоколом общего собрания собственников, на котором решили передать имущество конкретному лицу, а также с договором, на основании которого передали имущество.

Если выяснится, что УК или ТСЖ не в состоянии объяснить, кто, когда и на каких основаниях передал имущество, вы имеете дело с самовольным захватом общего имущества. Когда у УК или ТСЖ есть договор аренды, но нет протокола общего собрания собственников, на котором решили заключить этот договор, налицо согласованный захват имущества МКД.

И при самовольном, и при согласованном захвате право общей долевой собственности на имущество МКД нарушено и его нужно защищать. Порядок защиты зависит от формы незаконного использования.

Незаконное использование общего имущества

Любое не согласованное с собственниками использование общего имущества незаконно. На практике есть две формы незаконного использования имущества: самовольный и согласованный захват.

Самовольный захват. Это случаи, когда нарушитель без согласования с кем-либо бесплатно пользуется общим имуществом в личных, обычно коммерческих, целях.

Например, хозяин продуктового магазина, расположенного в доме, крепит на фасаде здания над входом в магазин рекламный баннер. Или владелец салона красоты строит на первом этаже отдельный вход с крыльцом и навесом на земельном участке под домом. Или предприимчивый гражданин решает подзаработать денег и устанавливает во дворе дома торговый аппарат с напитками.

Согласованный захват отличается тем, что нарушитель получает согласие пользоваться общим имуществом и исправно платит за него деньги. Проблема в том, что согласие дает не тот, кто должен. Соответственно, и деньги получает не тот, кто имеет на них право.

Такой несанкционированный пользователь обычно договаривается напрямую с УК или ТСЖ, в обход собрания собственников. Плату за пользование имуществом тоже получает УК или ТСЖ — до собственников эти деньги так и не доходят и на общие нужды МКД не расходуются.

Обязанности уо по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества

Независимо от того, является ли УО исполнителем коммунальных услуг по ГВС, ХВС, электроснабжению, отоплению и водоотведению, она отвечает за рабочее состояние инженерных систем, с помощью которых жители дома получают эти услуги. Поэтому для надлежащего содержания всех внутридомовых систем необходимо:

• проверять исправность и проводить техобслуживание общедомовых ПУ, систем горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), отопления (трубопроводов, измерительных комплексов, теплопунктов), энергоснабжения (в том числе изоляции проводов, устройств защитного отключения); контролировать параметры теплоносителя и воды, герметичность трубопроводов;
• проводить гидравлические испытания, пробные топки, промывки центральных систем отопления, промывку водонапорных баков, прочистку ливневой канализации, ликвидировать засоры, удалять воздух из системы отопления;
• планировать и проводить ремонт, устраняя дефекты, в том числе заменять неисправные контрольно-измерительные приборы, восстанавливать герметичность трубопроводов;
• проводить техническое обслуживание всех внутридомовых инженерных систем;
• являясь исполнителем КУ, предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества, заключая договоры с РСО, производить расчёт и перерасчёт платы за предоставленные КУ;
• принимать от жителей МКД жалобы на коммунальные услуги ненадлежащего качества, проверять заявленные факты, информировать потребителей о причинах предоставления услуг ненадлежащего качества.

Для корректного расчёта платы за коммунальные услуги, в том числе предоставленные на содержание общего имущества МКД, управляющая организация должна:

• организовывать установку, ввод в эксплуатацию и снятие показаний ОДПУ;
• принимать или самостоятельно снимать показания ИПУ, уведомлять потребителей о сроках снятия показаний и проверки ИПУ, последствиях недопуска исполнителя КУ в жилое помещение для проверки ИПУ;
• организовать техобслуживание ОДПУ.

Обновлённый 74/114/пр: качество КУ и плата за жилое помещение

Памятки для потребителей – официальный сайт роспотребнадзора

Перечень обязательных работ и услуг по содержанию мкд

Минимальный перечень работ и услуг, которые выполняет и оказывает организация, получившая лицензию на управление многоквартирным домом, изложен в постановлении Правительства РФ от 03.04.2021 № 290.

Указанные в ПП РФ № 290 работы и услуги при их надлежащем исполнении позволяют управляющим организациям содержать общее имущество многоквартирного дома в соответствии с требованиями ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ. Они касаются соблюдения санитарно-эпидемиологических и технических норм, норм пожарной безопасности и требований к защите прав потребителей.

Обязательные работы, которые это обеспечивают, можно условно разделить на группы:

1. Информационная работа.
2. Взаимодействие с собственниками помещений в МКД по вопросам содержания и ремонта общего имущества, общих собраний собственников.
3. Аварийно-диспетчерская работа.
4. Содержание и ремонт конструктивных элементов МКД (фундамент, кровля, стены, окна, двери и т.д.).
5. Содержание дымоотводов и вентиляции.
6. Соблюдение норм пожарной безопасности.
7. Содержание и ремонт газового оборудования.
8. Предоставление коммунальных услуг и содержание внутридомовых инженерных систем для предоставления КУ надлежащего качества.
9. Приборы учёта.
10. Содержание мусоропроводов и контейнерных площадок, придомовой территории, входящей в общее имущество МКД.
11. Техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем.
12. Иные работы по управлению МКД.

Поговорим подробнее о каждой из этих групп, чтобы понимать, какие работы УО следует выполнять для исполнения взятых на себя обязательство по управлению МКД.

Проверки управляющей компании и ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме

(в ред. Постановлений Правительства РФ от 06.05.2021 N 354, от 03.04.2021 N 290, от 14.05.2021 N 410, от 26.03.2021 N 230, от 25.12.2021 N 1434, от 30.05.2021 N 480, от 09.07.

2021 N 649, от 26.12.2021 N 1498, от 27.02.2021 N 232, от 09.09.2021 N 1091, от 27.03.2021 N 331, от 13.09.2021 N 1090, от 15.12.2021 N 1572, от 23.11.2021 N 1498, от 29.06.2020 N 950)

Настоящие Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее – общее имущество).

Работы по поддержанию в рабочем состоянии противопожарной системы, вентиляции и дымоходов

Внутридомовые инженерные системы также входят в зону ответственности управляющей домом организации, поэтому УО следует принимать меры для надлежащего содержания систем вентиляции и дымоотведения:

• проверять состояние всех элементов вентиляционной и дымоотводящих систем, в том числе на засоры, повреждение антикоррозийного слоя краски, на целостность конструкций;
• следить за исправным состоянием систем автоматического дымоудаления, противодымной защиты;
• проводить техническое обслуживание оборудования дымоудаления и системы вентиляции и осматривать их не реже трёх раз в год;
• разрабатывать планы восстановительных работ при обнаружении дефектов, повреждений в системах вентиляции и дымоудаления.

Для обеспечения пожарной безопасности дома необходимо:

• проводить осмотры состояния пожарной сигнализации, пожарных выходов, лестниц, лазов, проходов, систем аварийного освещения, систем пожаротушения и средств противопожарной защиты;
• менять вышедшие из строя датчики, проводку и противопожарное оборудование, ремонтировать сигнализации, цепи заземления, очищать пожарные гидранты от мусора и наледи.

К этой группе также можно отнести работы и услуги, которые УО должна выполнять и оказывать для надлежащего содержания газового оборудования в доме:

• проверять состояние внутридомового оборудования и устранять неисправности, которые могут привести к скоплению газа в доме;
• проводить техобслуживание и ремонт систем контроля загазованности помещения;
• принимать меры по обеспечению безопасности людей при ликвидации утечки газа.

Как УО подготовиться к проверке требований пожарной безопасности

Размер доли

Размер доли в праве собственности на имущество МКД определяется по статье 37 жилищного кодекса. Такая доля пропорциональна размеру площади помещения, которое принадлежит конкретному собственнику.

Предположим, площадь жилых и нежилых помещений в доме — 6500 м2, а площадь конкретной квартиры — 58,5 м2:

58,5 м2 / 6500 м2 × 100% = 0,9%

Собственнику важно знать эту цифру: ровно такое количество голосов будет у него на собрании, на котором решаются вопросы об использовании имущества МКД.

Справочник росквартала

Справочник обязательных для управляющей организации работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, включает 277 позиций.

Перечень составляется для каждого дома отдельно, поскольку он зависит от конструктивных особенностей здания (бетонные конструкции, деревянные и т.д.), наличия или отсутствия отдельных элементов (чердаков, подвалов, мусоропроводов, лифтов и т.д.), географического расположения. Но все эти работы и услуги можно объединить в несколько больших групп:

• контроль за состоянием элементов и систем дома и придомовой территории, проведение осмотров;
• планирование ремонта для устранения нарушений и дефектов;
• ремонт или проведение мероприятий по поддержанию работоспособности оборудования и отдельных элементов общего имущества МКД, техобслуживание;
• предоставление информации.

Со справочником обязательных работ РосКвартала можно ознакомиться здесь.