- Основные сферы влияния
- Что такое осс?
- Актуальные вопросы
- Изменение повестки дня
- Какие вопросы решает осс?
- Можно ли оспаривать решения общего собрания?
- Нарушение порядка передачи документов в гжи
- Некорректно оформленные доверенности
- Неправильный подсчёт голосов
- Общее собрание собственников помещений в мкд
- Онлайн-собрания
- Ошибка в выборе формы собрания
- Права инициатора осс
- Проведение собраний с аналогичной повесткой дня
- Рассмотрите вариант заказать проведение собрания «под ключ» у подрядчика
- Сравните, выгоднее ли вам провести осс самому или воспользоваться услугами сторонней компании
- Устаревшие сведения о праве собственности на помещение
Основные сферы влияния
Самое основное, на что могут повлиять владельцы квартир – способ управления домом. Собственники вправе выбрать любой из вариантов (УК/ТСЖ/ЖСК), а также по необходимости изменить его позднее. Так, если у жильцов возникают сомнения в обоснованности и прозрачности начисляемой платы за содержание дома, на общем собрании можно выбрать новую УК, которая будет управлять домом и согласовать условия договора управления.
Второй наиболее важный аспект – фонд капитального ремонта. Предполагается, что собственники принимают непосредственное участие в формировании и распределении средств этого фонда. На общем собрании можно проголосовать за то, каким способом будет формироваться этот фонд, каков должен быть размер отчислений в него и за то, куда эти деньги будут направлены.
Если требуется срочный дорогостоящий ремонт, денег на который у собственников дома недостаточно, они вправе принять решение о получении кредита в банке. Причем на собрании нужно проголосовать по вопросам как о получении займа, так и о его существенных условиях и выборе лица, уполномоченного на подписание соответствующего договора.
Что такое осс?
С помощью общего собрания собственников помещений (ОСС) владельцы жилых помещений в МКД управляют своим домом. ОСС проводится не реже 1 раза в год. Законодательство позволяет проводить несколько собраний в одно и то же время, но с разной повесткой. Управляющая организация обязана отчитываться на ОСС перед владельцами помещений 1раз в год.
Есть три формы проведения собраний в МКД: заочная форма, очная и очно-заочная. Продолжительность ОСС законодательно не ограничена. Однако в июне 2021 на рассмотрение Госдумы РФ был внесён законопроект, авторы которого предлагают ограничить период проведения голосования на собрании собственников.
Актуальные вопросы
Перечень тем, которые могут быть рассмотрены на собрании собственников, приведен в статьях 44-46 ЖК РФ. Среди них, в том числе, вопросы:
- о выборе способа управления домом;
- о проведении капитального ремонта/реконструкции МКД или перепланировке/переустройстве помещений в составе дома;
- о формировании фонда капремонта, использовании его средств и установлении размера взноса на капремонт;
- о получении кредита или займа, о размещении свободных средств на депозите в банке;
- об использовании и благоустройстве земельного участка, на котором расположен МКД; об установка шлагбаума;
- о размещении рекламы с использованием общего имущества дома;
- об установлении размера платы за содержание жилого помещения в МКД (если не созданы ТСЖ/ЖСК);
Как видите, законодательством установлено, что собственники квартир имеют достаточно большие полномочия по распоряжению общим имуществом в доме, где проживают. Они вправе повлиять на озеленении двора, установку детской площадки или обустройство новых парковочных мест, установку системы видеонаблюдения и т.д.
Изменение повестки дня
Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ. В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.
Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания.
Какие вопросы может решать общее собрание собственников
Какие вопросы решает осс?
ОСС необходимо проводить по всем вопросам управления МКД: выбор (смена) формы управления домом, выбор или смена УО, определение места хранения протоколов ОСС. Все вопросы об использовании участка земли под МКД, придомовой территории и общего имущества также решаются общим собранием собственников.
Управляющая организация или ТСЖ 1 раз в год отчитываются перед владельцами жилых и нежилых помещений дома о проведённых работах и их стоимости. В случае разногласий по принятым на ОСС решениям, главным документом для определения правомочности решения собрания является протокол ОСС
Можно ли оспаривать решения общего собрания?
Решение ОСС может быть оспорено в суде. Подать в суд может владелец помещения или любое заинтересованное лицо. Управляющая компания, ТСЖ или ЖСК могут быть заинтересованными лицами, если они заключили договоры на управление домом. Согласно п 5 ст. 181.
Нарушение порядка передачи документов в гжи
В соответствии с п. 3.1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение 5 дней с момента получения от инициатора собрания решений и протокола ОСС, должна направить в орган ГЖН оригиналы протокола собрания и решений. Затем их электронные образы нужно разместить в ГИС ЖКХ.
Частая ошибка УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК заключается в том, что они вовремя передают документы в орган ГЖН, но не размещают информацию о собрании в системе. За неразмещение сведений можно получить штраф по ст. 13.19.2 КоАП РФ.
Уведомление собственников и ГЖИ об итогах общего собрания собственников
Некорректно оформленные доверенности
Когда у собственника нет возможности принять участие в голосовании, проголосовать за него может его представитель по доверенности. Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:
- фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование – для юридических лиц;
- место жительства или место нахождения;
- паспортные документы или реквизиты учредительных документов.
Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ, доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:
- заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;
- выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.
Как проверить доверенность для участия в общем собрании собственников
Неправильный подсчёт голосов
От подсчёта голосов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме напрямую зависит наличие кворума по вопросам повестки дня и исход собрания.
К неправильному подсчёту голосов приводят неправильно оформленные решения собственников или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД.
Кроме этого, ошибки при подсчёте голосов возникают из-за такого понятия, как долевая собственность. Количество голосов участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.
Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проголосовать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.
Общее собрание собственников помещений в мкд
Общее собрание собственников помещений – единственный орган управления в многоквартирном доме, который вправе решать вопросы управления и содержания общего имущества в МКД ().
Собственники помещений в МКД обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников, но организатором собрания может быть и сама УО, если необходимо решить вопросы по дому оперативно.
Это должна быть управляющая компания, которая управляет данным домом по договору управления ().
Если УО потеряла лицензию, но продолжает управлять домом, она также может стать инициатором общего собрания, пока не выбран новый способ управления.
УО обязана организовать общее собрание, если с такой просьбой к ней обратится группа собственников, которые обладают не менее 10 % голосов от общего количества голосов в доме. На организацию собрания в таком случае отводится 45 дней ().
Если на общем собрании не было принято решение о том, как именно будут финансироваться последующие собрания, то расходы на организацию берёт на себя сам инициатор. Если инициатор – управляющая организация, то финансирует собрание она.
Если УО участвует в организации собрания, она обязана соблюдать сроки уведомления собственников о проведении ОСС, а также подготовить необходимые документы и помещение для проведения собрания. Кроме того, нужно организовать регистрацию участников собрания.
После проведения собрания необходимо должным образом сообщить собственникам о его результатах.
Следующая обязанность управляющей организации – передача документов. Согласно в течение пяти дней с момента получения от инициатора оригиналов документов ОСС – решений собственников и протокола общего собрания со всеми приложениями – УО обязана направить их, в том числе с использованием системы, в орган ГЖН. Там документы будут храниться в течение 3 лет.
Кроме того, в обязанности инициатора входит размещение протокола общего собрания со всеми обязательными приложениями к нему в ГИС ЖКХ.
Если управляющая организация как инициатор не разместила протокол и решения ОСС в ГИС ЖКХ, для неё наступает ответственность по .
УО имеет право подготавливать предложения по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в МКД для их рассмотрения на ОСС ():
- разработка перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД с учётом минимального перечня и с указанием объёмов, периодичности и графиков оказания услуг и выполнения работ, включая восстановительные работы;
- расчёт и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в представленный перечень услуг и работ, с указанием источников покрытия таких потребностей, включая рассмотрение ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ;
- подготовка и представление собственникам помещений для рассмотрения и утверждения предложений по вопросам проведения капитального ремонта (реконструкции) МКД;
- подготовка предложений по вопросам осуществления действий, направленных на снижение объёма используемых в МКД энергетических ресурсов и повышение его энергоэффективности, а также разработка и доведение до сведения собственников мероприятий по энергосбережению и повышению энергоэффективности, которые возможно проводить в МКД, с указанием расходов на их проведение, объёма ожидаемого снижения используемых ресурсов и сроков окупаемости таких мероприятий (не реже чем 1 раз в год);
- подготовка и предоставление собственникам помещений для рассмотрения и утверждения предложений о передаче объектов общего имущества собственников помещений в МКД в пользование иным лицам на возмездной основе в пользование иным лицам на условиях, которые будут наиболее выгодны для собственников с проведением конкурсов по отбору таких лиц, в случае если это предусмотрено договором управления МКД и с заключением договоров с данными лицами.
Необходимо обеспечить собственникам возможность ознакомиться с проектами подготовленных документов по вопросам содержания и ремонта общего имущества в МКД и предварительно обсудить их.
На основании предложений УО собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования ().
Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций
Онлайн-собрания
С прошлого года собирать ОСС можно в онлайн-формате (ст. 47.1 ЖК РФ). Чтобы воспользоваться этой опцией, собственникам необходимо определить электронную площадку (систему), на которой будет проведено голосование. Если большинство участников-владельцев квартир проголосует за этот способ, тогда его можно внедрять.
Напомним, что до 1 июля 20201 г. регионы РФ обязаны обеспечить технический доступ всех жильцов МКД к выбранной площадке и привести в соответствие все свои технические системы, которые предоставляют возможность такого доступа.
Ошибка в выборе формы собрания
Формы проведения общих собраний собственников перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ. Их три: очная, заочная и очно-заочная.
Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть. При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части.
Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.
Права инициатора осс
Инициатор общего собрания собственников в многоквартирном доме вправе ():
- выявлять всех собственников помещений в МКД;
- определять доли каждого собственника помещений в доме;
- определять долю каждого собственника в общем имуществе МКД;
- предварительно опрашивать собственников;
- определять кандидатуры председателя общего собрания, секретаря, счётной комиссии.
Проведение собраний с аналогичной повесткой дня
Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.
Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.
Рассмотрите вариант заказать проведение собрания «под ключ» у подрядчика
Совместно с компанией МКДЭКСПЕРТ мы на постоянной основе через сервис «ОСС на 100%» сотрудничаем с управляющей компанией из Уфы (ООО УК «Знак качества»). Когда ей нужно провести общее собрание собственников, мы заказываем выписки из ЕГРН и в течение 1–2 рабочих дней актуализируем реестр собственников.
Компания присылает приблизительные вопросы, которые необходимо включить в повестку дня. Мы проверяем их на соответствие требованиям действующего законодательства, корректируем и составляем все необходимые документы, которые потребуются для проведения ОСС.
Кроме того, наши юристы проконсультируют представителей УО по всем вопросам, которые могут возникнуть у собственников. Результат такой работы – на данный момент нет ни одного протокола, признанного недействительным.
Далее перечислим услуги, которые мы считаем принципиальными и оказываем в обязательном порядке. Если вы сейчас выбираете подрядчика, обратите внимание, что он предлагает:
- Составление актуального реестра собственников МКД.
- Разработку следующих документов:
- повестки дня ОСС с учётом пожеланий клиента и в соответствии с требованиями действующего законодательства;
- образец бюллетеня или бланк решения собственника по вопросам, поставленным на голосование;
- лист регистрации вручения уведомлений о проведении общего собрания;
- лист регистрации собственников, принявших участие в очной части;
- Консультирование по всем необходимым вопросам при проведении ОСС.
- Подсчёт голосов и подготовку итогового протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
- После оказания услуг по договору – полную юридическую поддержку и сопровождение в суде.
Очное ОСС прошло в период пандемии: действительно ли его решение
Сравните, выгоднее ли вам провести осс самому или воспользоваться услугами сторонней компании
Выше мы написали, к чему нужно быть готовыми до, во время и после проведения ОСС. Плюс работы с подрядной организацией в том, что она все эти моменты решает самостоятельно. Это преимущество становится очевидным, когда собраний много и проводить их нужно почти одновременно, когда меняется законодательство и нужно к нему приспособиться, или когда вы проводите ОСС впервые и ещё не изучили все тонкости и нюансы действующего законодательства.
Мы как подрядная организация актуализируем реестр собственников МКД, проведём ОСС в соответствии с требованиями действующего законодательства и защитим протокол в суде. Обеспечим постоянную поддержку от квалифицированных юристов со специализацией в жилищной сфере по бесплатной горячей линии. За вами будет закреплён персональный юрист, который проконсультирует по всем возникающим вопросам.
Подготовим все необходимые документы дистанционно, вам необходимо будет только самостоятельно уведомить собственников о собрании. Для этого мы подготовим уведомление о проведении собрания и расскажем, как правильно проинформировать владельцев помещений чтобы процедура была соблюдена.
Устаревшие сведения о праве собственности на помещение
Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.
Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом голосов.
Что делать, если данные Росреестра и УО не совпадают
