Реферат – Государственное управление землепользованием

Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в РФ как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Эти отношения Земельный кодекс именует «земельными». В этом понимании объектом использования и охраны выступают земли всех категорий и назначений, относящиеся к территории, на которой Российское государство вправе устанавливать свой земельный правопорядок. Ее пределы определены в Конституции РФ[6].

Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса РФ[7], посвященного земельным вопросам, комплекса федеральных актов (на их основании проводится регулирование земельных отношений) и решений, указаний, правил, изданных субъектами страны, которые вводятся в действие в строгом соответствии с системой общефедерального законодательства. Согласно существующей Конституции РФ законодательство, относящееся к земле, ведется на равноправных основах государством и его субъектами.

Правовое регулирование земельных отношений РФ построено на множестве соподчиненных и выстроенных по иерархии нормативных актов. Приоритетными считаются особенности урегулирования земельных отношений, особо упомянутые в международных договорах, подписанных и введенных в действие нашей страной и упоминающих какие-либо вопросы, касающиеся регулирования этих отношений. Даже если какие-либо пункты такого договора противоречат основным нормам, принятым в РФ, то в первую очередь принимаются во внимание именно они.

Использование международных узаконенных положений, которые предусматривает система источников земельного права, пользуется в политической и экономической жизни большой важностью, поскольку субъектами таких отношений могут быть не только иностранные граждане, но и предприятия, организации и другие лица.

Следующей ступенью иерархии, на которой основывается государственное регулирование земельных отношений, считается Конституция РФ. Она отличается среди других источников отношений различного характера особыми юридическими свойствами, которые заключаются в верховенстве и высшей юридической силе этого документа.

К земельным участкам и их природным свойствам Конституция относится особенным образом, отмечая ее неповторимую уникальность по сравнению с другими объектами, которые могут подвергаться правовому регулированию.

На третьей ступени системы находятся федеральные конституционные законы, которые после согласования с ответственными органами в течение 14 дней подписываются Президентом и обнародуются. При этом для земельных отношений большое значение имеют конституционные нормы соответствующего законодательства, которые гарантируют каждому нашему соотечественнику защиту его прав и свобод и дают ему право охранять их любыми способами, которые не запрещены законом.

Отдельно на нижестоящей ступени стоят федеральные законы, в тексте которых затронуты те или иные вопросы, имеющие влияние на регулирование земельных отношений России. И только после них на этой лестнице располагаются указы Президента и постановления, распоряжения и указы Правительства РФ, а замыкают систему нормативно-правовые акты министерств и других субъектов страны.

В нашей стране государственное регулирование земельных отношений базируется на использовании и охране земель, принимая их за основу для жизнедеятельности населения, проживающего на определенной территории, то есть под объектом использования и охраны понимается земля любой категории и назначения, которая относится к территории, где наше государство имеет полное право устанавливать собственный земельный правопорядок. Таким образом, участниками земельных отношений могут являться: физические лица (граждане); юридические лица; государство; субъекты РФ; муниципальные образования.

Согласно нормативной концепции понятие земельного законодательства – это система юридических норм и соответствующих им нормативных правовых актов: законов и указов, постановлений и решений, распоряжений, правил, положений и прочих документов. Существуют также законодательные документы, осуществляющие муниципальное регулирование земельных отношений в сфере охраны окружающей среды и природопользования, они тоже относятся к источникам земельного права.

Использование ресурсов природы и обеспечение их охраны очень тесно связано с урегулированием возникающих отношений такого характера, поэтому законодательные акты, рассматриваемые как основы регулирования земельных отношений, содержат множество земельно-правовых норм, а это означает, что их следует рассматривать в аналогичном ключе.

Необходимо одновременно учитывать те особенности правового регулирования земельных отношений, о которых подробно говорится в Законе РФ «О недрах»[8], в частности, в статье, где говорится, что лицензии на использование недр могут быть предоставлены только при получении согласия органа, управляющего ресурсами земли или лица, являющегося собственником этого земельного участка на отведение его для использования содержащихся в земле недр. В этом же законе оговорено и нормативное регулирование земельных отношений по отношению к использованию недр собственниками земли, которое ни в коем случае не должно противоречить мерам, необходимым для охраны и сохранения природы и ее ресурсов. Одним из распространенных способов охраны природных недр является регулирование застройки площадей, где залегают полезные ископаемые.

Значимым документом, на основании которого проводится государственное регулирование земельных отношений, является Лесной кодекс России[9].

В нем, в частности, отражаются вопросы использования земли лесного фонда страны и их охрана. Если подробно рассмотреть этот документ и сопоставить его положения с Водным кодексом РФ[10], можно увидеть большое число норм, с помощью которых и проводится регулирование современных отношений, имеющих причастность к земле и природным богатствам.

Согласно действующим нормативным законодательным документам земля причислена к категории гражданского правообладания, а ее участки входят в понятие недвижимости. К этой же категории объектов относятся участки земных недр и все, что неразрывно связано с землей, то есть объекты, которые невозможно переместить без нанесения ущерба их предназначению.

Главным вещным правом по вопросам, связанным с земельными участками, считается право владения (собственности). Оно включает в себя права на владение (распоряжение) и использование участка. Это означает, что люди, в чью собственность передан участок, могут продавать или подарить его, сдавать в аренду или же распоряжаться им любым другим способом, который разрешен в законодательстве, и если земля не исключена из оборота или не ограничена в нем.

Регулирование взаимоотношений, связанных с участками земли (особенно теми, которые находятся в муниципальных зонах), является предметом гражданского законодательства. В общепринятом смысле земельные отношения – это общественные отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

В связи с этим гражданско-правовое регулирование земельно-имущественных отношений в таких поселениях представляет собой значительный интерес, а кроме того в законодательстве постоянно разрабатываются новые нормы, применимые к оформлению земельных отношений в современной жизни, главы Гражданского кодекса РФ[11] в части оформления прав собственности и других прав, считающихся вещными по отношению к земле, постоянно дорабатываются.

Развитие такой отрасли законодательной базы, как земельная, отстает от развития прочих сфер, регулирующих оборот объектов недвижимости, что нередко приводит к нестыковке установленных режимов правового использования участков земли и построенных на них зданий и сооружений, которые объективно являются связанными с землей в единый объект хозяйствования.

Гражданско-правовое регулирование земельных отношений в городской местности на данный момент является предметом научного анализа. Постоянно вносятся предложения по разрешению и урегулированию актуальных проблем и совершенствования в этой части Гражданского и Земельного кодексов, каждое из которых тщательно проверено и обосновано сложившимся образом жизни и привычного населению мышления.

(на примере РСО-Алания)

Анализ методов и форм управления земельными ресурсами

В РСО-Алания

Объективной основой организации и осуществления управления земельными ресурсами являются экономические, природные, социальные и иные законы. Это положение должно быть основополагающим при определении функций управления земельными ресурсами. Кроме того, наличие двух взаимосвязанных форм рационального использования земли, таких, как организация (опосредованная форма) и осуществление ее хозяйственной эксплуатации (прямая форма), также влияет на выбор функций управления.

К основным методам управления земельными ресурсами относятся землеустройство, государственный кадастр недвижимости, мониторинг земель, земельный контроль.

Землеустройство – система государственных мероприятий, направленных на организацию земельной территории в целях рационального использования и охрана земель, создания благоприятной экологической обстановки, улучшения природных ландшафтов[12].

Определяющим на региональном уровне является создание государственного земельного кадастра как информационной основы управления земельными ресурсами и экономического регулирования земельных отношений. Кроме того, необходимы внедрение экономически обоснованных методик массовой государственной кадастровой оценки земель всех категорий и законодательное изменение принципов и правил налогообложения земли и другой недвижимости, учитывающих реальную рыночную стоимость земель.

В Республике Северная Осетия-Алания (РСО-Алания) создана система управления земельными ресурсами региона. В табл. 2.1 приведены полномочия органов государственной и муниципальной власти РСО-Алания в области земельных отношений.

Таблица 2.1

Полномочия органов государственной и муниципальной власти РСО-Алания в области земельных отношений

Как следует из данных табл. 2.1 специально уполномоченным органом проводящим государственную земельную политику в РСО-Алания является Министерство государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания.

Основными задачами Министерства государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания являются:

– обеспечение эффективного управления, распоряжения, а также рационального использования государственного имущества и земельных ресурсов РСО-Алания;

– осуществление приватизации государственного имущества в пределах своей компетенции;

– осуществление в установленном порядке разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность РСО-Алания и собственность муниципальных образований;

– методическое и правовое обеспечение процессов приватизации, управления и распоряжения республиканским имуществом и земельными ресурсами;

– защита в соответствии с законодательством Российской Федерации и РСО-Алания имущественных прав и интересов РСО-Алания;

– обеспечение и совершенствование функционирования системы учета республиканского имущества и земельных ресурсов и контроля за их использованием;

– координация деятельности республиканских органов исполнительной власти в области управления и распоряжения республиканским имуществом и земельными ресурсами, взаимодействие по указанным вопросам с органами местного самоуправления;

– разработка и формирование перспективных направлений государственной политики в области реформирования имущественных и земельных отношений в Республике Северная Осетия-Алания в пределах компетенции, определенной федеральным и республиканским законодательством;

– реализация федеральных и республиканских государственных программ, связанных с регулированием земельных отношений, проведением земельной реформы и рациональным использованием земель, в пределах компетенции Министерства.

На рис.2.1 приведена организационная структура Министерства государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания.

Рис. 2.1. Организационная структура Министерства государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания

Министерство возглавляет Министр, назначаемый на должность и освобождаемый от должности Главой РСО-Алания по представлению Председателя Правительства РСО-Алания.

Министр несет персональную ответственность за выполнение задач, возложенных на Министерство.

Министр имеет трех заместителей. Заместители Министра назначаются на должность и освобождаются от должности Правительством РСО-Алания по представлению Министра государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания на срок, согласованный с Администрацией Главы РСО-Алания и Правительства РСО-Алания^[13].

Правовую основу регулирования земельных отношений в Республике Северная Осетия-Алания составляют Конституция Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, иные нормативные правовые акты Российской Федерации, Конституция РСО-Алания^[14]. Специальным нормативным актом, регулирующим земельные отношения в РСО-Алания является закон РСО-Алания «Об особенностях регулирования земельных отношений в республике Северная Осетия-Алания»^[15], согласно которого приоритетными задачами земельной политики в Республике Северная Осетия-Алания являются:

1) обеспечение государственного регулирования земельных отношений в целях сохранения земель сельскохозяйственного назначения, земель особо охраняемых территорий и других категорий земель;

2) обеспечение рационального использования и охраны земель;

3) сочетание интересов РФ, РСО-Алания, муниципальных образований и иных участников земельных отношений;

4) сохранение целевого использования земель сельскохозяйственного назначения;

5) реализация иных полномочий РСО-Алания в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, система управления земельными ресурсами РСО-Алания функционирует на трех взаимосвязанных уровнях: федеральном, республиканском и муниципальном (местном), комплексно реализующих единую государственную земельную политику. Такой подход обеспечивает за­щиту прав собственности и владения землей, охрану земель, эффективное развитие инфраструктуры на любых территориях, надежное функционирование системы налогообложения земли, формирует порядок продажи или сдачи в аренду государственных и муници­пальных земель.

Статус земли как всеобщего условия труда, средства производ­ства и иной социальной деятельности объективно определяет це­лесообразность данного принципа. Вытекая из территориального верховенства государства (неотъемлемого элемента государственно­го суверенитета), государственное управление землями распростра­няется как на неиспользуемые, так и на находящиеся в пользовании земли независимо от форм прав на них.

В табл. 2.2 и на рис.2.2 приведено распределение земель РСО-Алания по формам собственности.

Таблица 2.2

Распределение земель РСО-Алания по формам собственности, тыс. га

* 2021/2021 гг.

Рис. 2.2. Структура собственности на землю в РСО-Алания, %,

на 01.01.2021 г.

Как следует из приведенных данных в структуре собственности на землю в РСО-Алания имеются следующие субъекты: государство, регион, муниципалитеты, юридические и частные лица.

Динамика структуры собственности (табл.2.2) свидетельствует о том, что с 2009 по 2021 гг. произошли следующие изменения:

– в 5,6 раза увеличилась площадь земель, находящихся в собственности граждан, однако ее удельный вес составил всего 1,33 % от площади всей земли региона;

– в 33 раза увеличилась площадь земель, находящихся в собственности юридических лиц, но ее удельный вес составил всего 0,83 % от площади всей земли региона;

– увеличилась площадь земель в собственности республики в 1,4 раза по сравнению с 2021 г.;

– увеличилась площадь земель в собственности РФ в 1,2 раза;

– уменьшилась площадь муниципальных земель в 1,12 раза.

Таким образом, можно констатировать, что в РСО-Алания идет преобразование земельных отношений рыночному принципу, опирающемуся на включение земельных ресурсов в экономический оборот, участвующих наряду с трудом и капиталом в процессе воспроизводства материальных благ. Однако, доля частной собственности на землю в РСО-Алания не превышает 2,16 % на 01.01.2021 г.

Вопросы о собственности на землю и об оптимальности ее структуры являются принципиальными, также как и вопрос о том, как научиться управлять процессом землепользования, влиять на принятие решений субъектами землепользования и землевладения в условиях развития частной формы собственности на землю и рынка земли, таким образом, реализовать государственную политику землепользования.

По общему правилу, пользование земельными участками осуществляется за плату. Одновременно допускается установление исключений, которые по земельному законодательству выражены в виде льгот для отдельных категорий субъектов и по отношению к категориям земель.

Правовые основы взимания платежей сформулированы в законодательстве РФ и в специально принятом по этому вопросу Законе «О плате за землю» 1991 года[16], постоянно остающемуся в поле зрения законодателей, вносящих в него дополнения и поправки, а также в Налоговом кодексе Российской Федерации.

В Северной Осетии приняты нормативные акты, устанавливающие размеры арендной платы за земельные участки, например, за земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности республики[17]. Арендная плата устанавливается исходя из кадастровой стоимости земель различных категорий с учетом коэффициента к кадастровой стоимости.

По данным Минимущества, в настоящее время арендные платежи за пашню взимаются в диапазоне от 463 рублей до 2200 рублей за гектар в год в зависимости от кадастровой стоимости и, соответственно, плодородия, а также качества земли.

В результате мониторинга и анализа рынка аренды и субаренды земли установлено – большое количество арендованных земельных участков впоследствии сдается в субаренду, причем стоимость субаренды начинается с 6 000 рублей за гектар и в некоторых случаях доходит до 15 000 рублей за гектар.

В этой связи Минимуществом была проведена независимая рыночная оценка стоимости аренды земель сельскохозяйственного назначения с привлечением двух независимых оценщика, и оба дали заключение, что минимальный размер годовой стоимости арендной платы в разы больше и составляет 5500 рублей, а в некоторых случаях доходит до 20 000 рублей.

Таким образом, действующий размер арендной платы явно не соответствует рыночным реалиям и является экономически необоснованным. Фактически недополучаемые государством доходы по аренде получают лица, непосредственно не осуществляющие сельскохозяйственную деятельность и обработку земли. Кроме того, низкий размер арендной платы никак не соотносится с доходностью земельных участков. Этот факт подтверждается официальными данными Росстата РСО-Алания по рыночным ценам на основную сельхозпродукцию, произведенную в Северной Осетии в 2021 году (кукуруза, пшеница, картофель). Например, в Алагирском районе, где наиболее низкие средние урожаи по кукурузе – 6 тонн с одного гектара, можно получить доход в размере 55 154 рубля с одного гектара. Доходность от выращивания картофеля еще выше. Так, минимальная урожайность – 20 тонн с гектара предполагается в Ирафском, Алагирском, Дигорском районах. По официальным данным статистики оптовая цена картофеля в 2021 году составляла 13230,3 рубля за тонну, соответственно, доходность с гектара равна 264 606 рублям.

В министерстве госимущества и земельных отношений РСО-Алания уверены – учитывая вышеуказанные расчеты, предполагаемое увеличение арендной платы до 4400 рублей за 1 гектар в год не повлечет удорожания себестоимости продукции и увеличения розничных цен. Вместе с тем, увеличение ставок будет направлено на ликвидацию института субаренды как экономически нецелесообразного, а также, что немаловажно, повлечет рост доходов консолидированного бюджета республики на сумму свыше 160 миллионов рублей[18].

На повышение эффективности управления земельными ресурсами в РСО-Алания направлена государственная программа «Развитие сельского хозяйства и регулирование рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия» на 2021-2020 гг., в частности подпрограмма № 6 «Развитие мелиорации земель сельскохозяйственного назначения РСО-Алания» на 2021-2020 гг. Цель данной подпограммы – воспроизводство и повышение эффективности использования в сельском хозяйстве земельных и других ресурсов, а также экологизация производства.

Основные задачи, в области земельных отношений, которые призвана решить программа:

– создание условий для эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения; развитие мелиорации земель сельскохозяйственного назначения;

– экологически регламентированное использование в сельскохозяйственном производстве земельных, водных и других возобновляемых природных ресурсов, а также повышение плодородия почв до оптимального уровня в каждой конкретной зоне

Объем финансирования подпрограммы № 6 «Развитие мелиорации земель сельскохозяйственного назначения РСО-Алания– 606 174,6 тыс. руб. или 12,3 % от всего объема финансирования на Госпрограммы. Структура финансирования приведена в табл. 2.3.

Таблица 2.3

Объем и источники финансирования подпрограммы № 6 «Развитие мелиорации

земель сельскохозяйственного назначения РСО-Алания на 2021 – 2020 гг.»

Как видно из данных табл. 2.3 предполагаемый общий объем финансирования подпрограммы на 2021-2020 годы составляет 606 174,6 тыс. рублей, в том числе за счет средств федерального бюджета – 62 090,4 тыс. руб. или 10,2 %, республиканского бюджета РСО-Алания – 22 383,0 тыс. руб. или 3,69 %, внебюджетных источников – 521 701,2 тыс. руб. или 86,6 %. Необходимо отметить, что до начала реализации Программы на направление мелиорации и повышение эффективности земель сельскохозяйственного назначения были освоены средства в объеме 182 900 тыс. руб. за 2021 г. Источником риска в реализации программы могут быть средства внебюджетных источников – это средства частных инвесторов, наиболее подверженные влиянию негативных финансово-экономических процессов.

По данным ФГБУ «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Республике Северная Осетия-Алания», в республике 92,8 тыс. га мелиоративных земель, из которых 76,7 тыс. га – орошаемые и 16,1 тыс. га – осушаемые. Из-за резкого ухудшения за последнее десятилетие технического состояния мелиоративных систем и особенно внутрихозяйственной оросительной сети сельхозтоваропроизводители республики имеют сегодня возможность орошать не более 12-13 тыс. га. К настоящему времени износ большинства сооружений мелиоративного назначения составляет до 70%. Из-за длительного срока эксплуатации многие гидротехнические сооружения мелиоративного назначения требуют реконструкции и ремонта.

Результаты инвентаризации орошаемых земель республики, проведенной межведомственной комиссией в 2021 г., показали, что ремонтно-восстановительные работы необходимо провести на площади 62,0 тыс. га на сумму более 11,5 млрд. рублей, приобрести 420 единиц поливальной техники. В связи с отсутствием у сельхозтоваропроизводителей финансовых средств на эти цели им необходима государственная поддержка. Дальнейшая деградация и выбытие сельскохозяйственных угодий из оборота могут привести к полной стагнации сельскохозяйственного производства. Повышение плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения является естественным условием интенсификации земледелия, способствует росту урожайности, увеличивает ценность земли и имеет важное природоохранное значение.

Для достижения целей и решения задач подпрограммы необходимо реализовать ряд мероприятий. Министерством сельского хозяйства и продовольствия РСО-Алания разрабатываются, утверждаются нормативным правовым актом: реестр объектов строительства, реконструкции и технического перевооружения мелиоративных систем общего и индивидуального пользования и отдельно расположенных гидротехнических сооружений, принадлежащих сельскохозяйственным товаропроизводителям РСО-Алания на праве собственности или переданных им в пользование в установленном порядке; предварительный реестр сельскохозяйственных товаропроизводителей, планирующих вовлечение в оборот выбывших сельскохозяйственных угодий за счет проведения культуртехнических работ; перечень инвестиционных проектов в сфере производства, хранения и переработки продукции растениеводства, реализуемых на территориях проведения мелиоративных работ в РСО-Алания.

РСО-Алания является одним из самых малоземельных регионов РФ. Из всех регионов РФ РСО-Алания занимает 3 место по малоземельности, впереди только Республика Адыгея (779,2 тыс. га) и Республика Ингушетия (362,8 тыс. га). По состоянию на 2021 г. площадь РСО-Алания составляет 798,7 тыс. га.

В табл. 2.4 приведено распределение земель Северо-Кавказского федерального округа (СКФО) по категориям в разрезе субъектов округа (на 1 января 2021 года).

Таблица 2.4

Распределение земель СКФО по категориям в разрезе субъектов

(на 1 января 2021 года, тыс. га)

Как следует из данных табл. 2.4 на долю РСО-Алания приходится всего 4,69 % всей территории СКФО. При этом более половины земельного фонды приходится на земли сельскохозяйственного назначения – 52,42 % (рис. 2.3) Земли лесного фонда и земли особо охраняемых территорий также имеют значимые доли в общей структуре земельного фонда – 22,2 % и 12,2 % соответственно.

Рис. 2.3. Распределение земель РСО-Алания по категориям

(на 1 января 2021 года, тыс. га)

Анализ распределения земель республики по муниципальным районам свидетельствует о том, что на территорию г. Владикавказа приходится 29,1 тыс. га, т.е. 3,6 % от общей площади республики (таблица 2.3). Наиболее крупными сельскими административными районами являются – Алагирский (201,3 тыс. га – 25,2%), Пригородный (142,2 тыс. га – 17,8%) и Ирафский (137,6 тыс. га – 17,2%).

Основная площадь во всех указанных районах занята землями сельскохозяйственного назначения – от 25 до 111,6 тыс. га.

В связи с этим большое значение имеет анализ рационального использования земель сельскохозяйственного назначения РСО-Алания. Из всех земель сельскохозяйственного назначения наибольшее значение для экономики региона имеют сельскохозяйственные угодья.

Таблица 2.5

Распределение земельных ресурсов по административным районам

Республики Северная Осетия-Алания на 01.01.2021

На рис. 2.4 приведена структура сельскохозяйственных угодий РСО-Алания (на 01.01.2021 г.).

Рис. 2.4.Структура сельскохозяйственных угодий РСО-Алания, % (на 01.01.2021 г.)

Как видно из представленных данных наибольшую площадь сельскохозяйственных угодий занимают пашня (25 %) и пастбища (21,25 %). Необходимо отметить, что площадь сельскохозяйственных угодий РСО-Алания изменилась с 2005 г. с 401,4 тыс. га до 400,8 тыс. га в 2021 г., таким образом, сокращение за 11 лет составило 0,6 тыс. га. Несмотря на это посевные площади сельскохозяйственных культур в РСО-Алания за 10 лет значительно выросли, темп роста в 2021 г. составил 116,8 % по сравнению с 2005 г. (табл. 2.5)

Таблица 2.6

Посевные площади сельскохозяйственных культур в РСО-Алания

Однако, как следует из данных табл. 2.6 не за весь исследуемый период времени темп прироста был положительным. В 2021 и 2021 гг. имеет место отрицательный прирост посевных площадей сельскохозяйственных культур.

Известно, что наиболее ценной частью земельного фонда являются мелиорированные земли, на которых урожайность сельскохозяйственных культур бывает в 2-3 раза выше, а воздействие метеорологических условий значительно меньше. За годы перестройки, развала экономики, преобразований в сельском хозяйстве произошло значительное ухудшение состояния орошаемых земель, сократилась площадь фактически поливаемых земель[19]. Общая площадь орошаемых земель в республике составляет 76615 га или 19 % от общей площади сельскохозяйственных угодий. Если в 80-е годы прошлого столетия она поливалась полностью, то в 2021 году 32,8 тыс. га, а в 2021 году вообще не осталось орошаемых земель в РСО-Алания в хорошем состоянии (табл. 2.7)[20].

Таблица 2.7

Состояние мелиорированных земель по РСО-Алания (тыс. га)

Сложившееся положение в мелиорации республики обуславливается многими причинами. Государство вкладывает в эту сферу деятельности недостаточно средств. За последние 15 лет здесь не построено ни одного объекта. Лотковые сети практически полностью изношены, не реконструируются, а на эксплуатацию каналов, которых на балансе ФГБУ по мелиорации республики 600 км, не выделяются даже нормативные затраты.

Кроме того, принятая в 2021 г. республиканская целевая программа «Развитие мелиорации сельскохозяйственных земель РСО–Алания на период до 2020 года», согласно которой объем инвестиций из федерального бюджета составит 1000,3 млн. руб., а республиканского – 173 млн. руб., оказалась не достаточно эффективной.

Хозяйства республики были готовы принять участие в реализации программы, но проблема – в недостатке финансовых средств для оплаты стоимости разработки проектно-сметной документации, которая в среднем составляет от 3 до 5 тыс. рублей за 1 га, и в целом полная стоимость работы составляет несколько миллионов рублей. Большинство хозяйств не в состоянии изыскать указанные объемы средств.^[21]

Проводимые в России экономические реформы, в т.ч. и в земельной политике, поставили на повестку дня вопрос о проведении полной инвентаризации всех земель в пределах Российской Федерации для ведения государственного земельного кадастра РФ с целью совершенствования налогообложения и для последующего вовлечения земель в рыночный оборот.

В РСО-Алания начало этим работам было положено постановлениями Правительства РФ от 25.08.1992 N 622 «О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации»[22] и Совета Министров СО ССР от 12.10.1992 N 108 “О проведении инвентаризации земель населенных пунктов Северо-Осетинской ССР”.

Правительством Республики Северная Осетия – Алания во исполнение указанного постановления Правительства РФ принято постановление от 11 декабря 1999 г. N 373 “О мерах по исполнению постановления Правительства РФ от 25.08.1999 N 945 “О государственной кадастровой оценке земель”, которое обязывает Земельный комитет РСО – Алания провести до 2002 года государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории республики для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

Однако, несмотря на это в РСО-Алания, не до сих пор не сформированы достаточные условия, нормы и правила владения, распоряжения, использования и присвоения земли. «Продолжает иметь место вакханалия развивающихся отношений и малая их цивилизованность (захват земель, необоснованность заключенных арендных договоров, подставные оформления в землепользовании разных документов и т. д.). Самое главное — не обеспечен приоритет лиц, живущих в селах и способных работать на земле, желающих работать. Запутана государственная форма владения землями, распоряжения ими. Произошло полное крушение старых организационных форм хозяйств (колхозы и совхозы), но последствия такого крушения не разрулили до конца. Многое отдано на откуп стихии происходящего…»^[23].

В экономике республики преобладает аграрный сектор. Значительную долю земельного фонда занимают земли сельскохозяйственного назначения – 418,7 тыс. га или 52,2 %, сельскохозяйственные угодья составляют 312 тыс. га, 237,7 тыс. га из них – пашня. Одной из проблем на сегодняшний день является повсеместное ухудшение качества продуктивных земель, которые эксплуатируются на пределе возможного.

Для сельскохозяйственных угодий РСО-Алания существует масштабная проблема увеличения площадей пашни под кукурузу т. е. преобладание монокультуры.

В республике наблюдается почворазрушающий процесс землепользования. Влияющими факторами все больше становятся монокультурность, неграмотное и непропорциональное использование химикатов и удобрений, бессистемность применяемой техники и технологий, резкое снижение затрачиваемых материальных ресурсов на земельные улучшения и т. д. Причины самые разные, в том числе и бесконтрольность над землепользованием, нищенское состояние большинства сельхозтоваропроизводителей, безграмотность и другие. Все это подлежит учету и изменениям.

Есть сложившаяся проблема распределения и использования республиканского и местных земельных фондов с учетом природно-сельскохозяйственного состояния, среды, целесообразности и значения. В горной зоне республики относительно большие площади земельных угодий длительное время используются бессистемно или вовсе не используются. Имеется в виду эпизодичность, низкий уровень специализированной освоенности методов землепользования, несоблюдение принципа экономической целесообразности, а также норм и правил, установленных законодательно. В горах возникают и проблемы малой контролируемости границ используемых земель (безграничность их использования, что порождает и бесконтрольность в системе налогообложения, конфликты и т. д.).

К проблемами, требующими больших временных и финансовых затрат инвестора, в РСО-Алания относятся:

– получение земельного участка под строительство (175 дней);

– передача собственникам зданий прав собственности на земельные участки, на которых здания расположены (97 дней);

– довольно большое количество сельскохозяйственных предприятий общественного сектора, прочих землепользователей и арендаторов в течение ряда лет не использует закрепленные за ними земельные участки, вследствие чего происходит их зарастание сорной и древесной растительностью. В целом, по республике не задействовано около 2,8% пахотных земель.

Кроме того, контролирующими органами постоянно выявляются различные нарушения в сфере земельных отношений. Системными нарушениями являются: занижение арендной платы за использование земли, использование земли без правоустанавливающих документов, отсутствие должного контроля со стороны ведомств за исполнением договорных условий.

Устранение этих и других нарушений позволит увеличить доходную часть бюджета республики, поскольку основным резервом увеличения доходной части республиканского бюджета является повышение собираемости арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения, ликвидации задолженности по арендным платежам, в существенном увеличении сбора налога на добычу полезных ископаемых и по ряду других направлений.

Арендная плата за земли сельскохозяйственного назначения арендаторами уплачивается не в полном объеме, в результате на 01.01.2021 г. в доход республиканского бюджета не поступило 12 026,7 тыс. руб.

На земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в республиканской собственности, общей площадью 9 463,42 га не заключены договоры аренды, а также документы, указывающие за кем закреплены и на каком основании используются указанные земли. Так, к примеру, доходы от использования сельскохозяйственных земель – пашни в количестве 188,5 га бывшего госхоза «Толзгун» Ирафского района, находящихся в государственной собственности РСО-Алания, не поступают в доход республиканского бюджета, при этом, как установлено проверкой, указанные земельные участки используются неустановленными лицами длительный период времени.

Только в Дигорском районе в результате неправильного применения коэффициентов к кадастровой стоимости земельных участков годовой размер арендной платы по пашне был занижен почти в 2 раза. После перерасчёта размера арендной платы (за период с 01.04.2021 по 01.10.2021), задолженность арендаторов составила 12 828,0 тыс. рублей.

Кроме того, зачастую земельные участки являющиеся объектами приватизации продаются в разы меньше стартовой цены. Например, земельный участок площадью 39 957,0 кв. метров из земель особо охраняемых территорий и объектов с разрешенным использованием, расположенный в зоне отдыха, южнее с. Гизель Пригородного района РСО – Алания, продан посредством организации продаж без объявления цены за 3 100,0 тыс. рублей в 2021 г.(в 2,6 раза меньше начальной цены). Стартовая цена указанного объекта составляла 8 004,0 тыс. рублей.

Таким образом, в доходную часть республиканского бюджета недопоступают существенные суммы.[24]

Главной целью управления региональными земельными ресурсами является рациональное использование земли, под которым понимается максимально эффективный (с точки зрения государства и общества) способ ее эксплуатации с учетом конкретных факторов природного, экономического, политического и социального характера в соответствии с объективно существующими принципами взаимодействия общества и природы.

Суть заключается в системной организации всего комплекса слагаемых в землепользовании: анализ и оценка земельных ресурсов; налаженность распределительного механизма в использовании земель, а еще раньше во владении землями; нормативная основа сформированности финансово-налоговых требований в землепользовании; оформление и переоформление принятых ранее малообоснованных договорных обязательств в землепользовании.

Крайне важно в РСО-Алания выработать механизм экономически и социально обоснованной возвратности в распоряжение государственных и муниципальных органов власти земельных ресурсов, которые используются не по назначению; реализация необходимых для системы землепользования контрольных и надзорных функций; приведение в требовательный законодательный порядок решение вопросов, касающихся непогашения имеющихся задолженностей по неуплате земельного налога и арендной платы за последние пять лет (так же следует поступить и с невозвращенными ссудами, но при учете механизма цен пересчета).

В связи с этим можно предложить следующие этапы решения проблем землепользования в РСО-Алания:

1. Изъятие земель, которые используются неэффективно. При этом можно, применять следующие критерии: «не используются»; «используются не по назначению»; «пользователи не платят арендную плату».

2. Проведение оценки эффективности кредитования в сфере землепользования по следующим параметрам:

– объем сумм кредитования и условия предоставления кредитов за последние 3–5 лет;

– отказы в кредитовании и причины, по которым они состоялись;

– характер использования (цели и реальное использование) кредитов, их экономическая и финансовая обоснованность;

– госучастие в кредитах: объемы и структурированность по направлениям использования земель и результативных показателей использования кредита.

3. Проведение анализа постановки задач для пользователей земли с учетом производства продукции (объемы и структура); ожидаемые (прогнозируемые) цены на продукцию (по видам); обеспеченность собственного населения и его покупательная способность в текущем состоянии.

4. Произведение оценки предыдущего и настоящего положения дел с землепользованием в РСО-Алания: какие допущены упущения, сколько запущенных хозяйств и иных нарушений организационного и управленческого характера в землепользовании.

5. Проведение оценки размеров площадей земель, которые используются, анализ сформированности и точности измерений. Необходимо четко обосновать правила для обоснованности дробления земельных массивов, а также для внесения органических и минеральных удобрений.

6. Разработка стратегии использования земельных ресурсов в РСО-Алания. При этом необходимо учесть следующие факторы: концепция экономики землепользования; концепция экологизации землепользования; государственная структура и система управления (каковы земельные ресурсы и целесообразность); подлежат ли сложившиеся земельные отношения реформированию или нет; необходимость разработки новой модели управления земельными ресурсами, учитывая тот факт, что субъектами земельных отношений являются: государство (органы государственной власти), землевладельцы, землепользователи, граждане, владеющие земельными участками на праве собственности в пределах личных хозяйств.

7. Проведение оценки и переоценки земельного фонда (количественной и качественной). Необходимо учитывать в достаточной степени для анализа и оценки факторы влияния на землепользование: экономические, социальные, политические. Особенно следует учитывать реакцию населения на расширение пахотных угодий, состояние доступности земель для выпаса скота, т, на явления заброшенных земель (неиспользуемых).

В интересах поступательного социально-экономического развития в РСО-Алания необходимо создание особой системы управления земельными ресурсами, позволяющей эффективно разрешать противоречия между интересами собственников земли, интересами общества в целом и его территориальными образованиями.

Основные задачи управления земельными ресурсами:

– контроль над использованием и охраной земель. Разработка и утверждение проектной градостроительной документации;

– кадастровый учет и мониторинг. Государственная регистрация прав земель на недвижимость;

– экологический контроль и экологическая экспертиза. Управление природопользованием;

– производство наблюдений за состоянием почвенного покрова.

– оценка состояния земельных ресурсов.

– организация разработки и реализации экологических программ рационального использования земель. Формирование системы особо охраняемых природных территорий. Установление режима их содержания и использования;

– координация природоохранной деятельности. Формирование законодательной базы управления;

– управление землеустройством. Приватизация земель.

Система внутрихозяйственного управления земельными ресурсами хозяйствующих субъектов должна быть основана на:

– разграничении функций публичного и гражданского права в сфере землепользования;

– гибкой нормативной базе в сфере повышения эффективности использования объектов земельно-имущественного комплекса хозяйствующих субъектов;

– системном подходе к ведению государственного кадастрового и бухгалтерского учета объектов недвижимости и их оценки;

– справедливой налоговой системе объектов недвижимости, ликвидирующей относительно большое (в 1,5–2 раза) налоговое бремя для сельских товаропроизводителей по сравнению с поселениями;

– инфраструктуре цивилизованного оборота земель, которая должна включать полноценную правовую базу, упрощенную процедуру формирования сделок с земельными участками, систему платного землепользования на основе рентной стоимости земель, учет земельных ресурсов в финансово-кредитной системе государства, регионов, муниципальных образований и хозяйствующих субъектов.

Для предоставления комплексных услуг по управлению земельными ресурсами необходимо создание единого земельного Интернет-портала региона (рис. 3.1).

Рис.3.1. Схема предоставления государственной услуги по оценке стоимости земельных участков, имущественных прав

Такой портал (рис.3.1) должен стать универсальным инструментом управления земельными ресурсами региона, получения государственных услуг по земельным вопросам по принципу «одного окна», единой точкой доступа к распределённым информационным ресурсам и площадкой для взаимодействия поставщиков данных и пользователей. Ключевой особенностью земельного портала является обеспечение свободного доступа к аналитической и справочной информации о земельных ресурсах региона. Портал должен предоставить возможность ознакомления с состоянием рынка земельных участков, нормативно-правовой базой, регулирующей земельные отношения[25].

Частью портала должны быть электронные карты, обеспечивающие геовизуализацию информации о правилах застройки, функциональном зони-ровании, существующих, строящихся, проектируемых инженерных сетях и объектах инженерной инфраструктуры. Однако геоинформационная система может быть лишь средством пространственно интеграции и визуализации данных информационно-аналитической системы, единой точкой входа в информационное пространство с однократной идентификацией пользователя[26].

Кроме того, земельный портал должен предоставить электронные сервисы от получения консультации по порядку выдачи документов до подачи в электронном виде и онлайн-режиме заявления, запроса на оказание госуслути по земельным вопросам (оформление и регистрация прав собственности и аренды земельных участков, решение вопросов о выделении земли для предпринимательства, вопросы формирования и осуществления земельных платежей). Централизация информации на портале позволит также более эффективно осуществить государственный учёт земель и мониторинг их состояния, надзор за правильностью их использования. Автоматизация процессов обеспечит также информирование о ходе подготовки документа на электронную почту или мобильный телефон заявителя.

Портал восполнит недостаток информационно-аналитических ресурсов по вопросам состояния рынка земельных ресурсов, а также регулирования земельных отношений. Кроме того, будет реализована возможность получения государственных услуг по земельным вопросам в круглосуточном онлайн-режиме. Портал обеспечит сбор разнородной информации из различных источников и визуализирует её на «одном экране». Для построения единого информационного и экономического пространства Российской Федерации, активизации процессов привлечения инвесторов целесообразно также интегрировать информацию о конкурсах инвестиционных проектов, земельных аукционах на федеральном земельном портале.

Система экономических регуляторов управления земельными ресурсами включает:

– земельный налог;

– арендную плату за землю;

– рыночную цену земли;

– залоговую цену земли;

– компенсационные платежи при изъятии земель;

– компенсационные выплаты при консервации земель;

– платежи за повышение качества земли;

– штрафные платежи за экологический ущерб;

– налоговое обложение при гражданском земельном обороте.

Одним из наиболее важных экономических инструментов является земельный налог, взимаемый исходя из размера государственной кадастровой оценки, корректируемой один раз в 3–5 лет.

Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, зем­лепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за едини­цу земельной площади в расчете на год[27].

Ставки земельного налога дифференцированы по катего­риям земель, а для земель сельскохозяйственного назначения также по угодьям и группам почв.

Земельный налог на сельскохозяйственные угодья устанавливается с уче­том состава угодий, их качества, площади и местоположения. В РФ установлены фиксированные значения средних ставок налога в расчете на 1 га мелиорированной пашни по субъек­там Российской Федерации, которые, в свою очередь, дифференцируются по видам и подвидам угодий исходя из кадастровой оценки земель.

При этом к показателям оценки земель вводятся поправочные коэффи­циенты на местоположение земель.

В табл.3.1 приведена динамика поступления земельного налога в местные бюджеты РФ.

Таблица 3.1

Динамика поступления земельного налога в местные бюджеты РФ[28]

Приведенные данные (табл. 3.1) свидетельствуют о значительном росте удельного веса земельного налога в общем объем налоговых доходов: с 9 % в 2006 г. он вырос до 16,4 % в 2021 г. Однако, темп прироста значительно отличается по всему исследуемому периоду. Если в 2021 г. он составил 199,52 % и затем демонстрировал более медленную, но все, же положительную динамику, то в 2021 г., темп прироста имел отрицательную величину -18,0 %.

Земельный налог относится к категории местных налогов. Государство только устанавливает общий порядок взыскания, предельную величину налоговой ставки, перечень льготников федерального значения. Надо помнить, что этим видом налога облагаются не собственники земли, а сама земля. Начисляется налог, исходя из кадастровой стоимости, сложившейся в данный момент времени в том или ином территориальном образовании. То есть стоимость земли в регионах страны может быть разной. Где то больше, где то меньше. Налог платится со всех участков, находящихся в обороте, имеющих кадастровый номер, принадлежащих юридическому, физическому лицу и расположенных на территории муниципалитета. Если, конечно, собственник не имеет льгот.

Местные налоги, в том числе, и земельный, вводится в действие непосредственно нормативным актом муниципального органа. Законодательством предоставлено право муниципалитетам, определять категории земли, устанавливать свои налоговые ставки, которые не должны превышать установленные государством величины, определять кадастровую стоимость участка, исходя из этого и сумму земельного налога. Муниципалитет вводит в действие льготы, предоставленные государством некоторым категориям лиц, физических и юридических.

Пятьдесят процентов уплаченного земельного налога остается в бюджете местного органа. 30 процентов передается в федеральный бюджет, а 20 – в местный бюджет вышестоящего уровня.

Федеральным законодательством от уплаты земельного налога освобождаются вузы, исследовательские и научные учреждения, недвижимость здравоохранения, культуры, спортивные организации, туристические и ряд других[29].

В приложении 1 приведены ставки земельного налога, установленные в г. Владикавказ в 2021 г.[30] Наибольшая ставка земельного налога – 1,5 % применяется для земельных участков, предназначенных для размещения гостиниц. Налоговая ставка 1,35 % – для земельных участков, предназначенных для размещения автостоянок. Наименьшая налоговая ставка – для земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки – 0,05 %.

На рис. 3.2 приведена динамика поступления земельного налога в местный бюджет г. Владикавказ с 2006 по 2021 гг.

Как следует из данных рис. 3.2 поступление земельного налога в местный бюджет г. Владикавказа имеет положительную тенденцию. Поступление налога в 2021 г. по сравнению с 2006 г. выросло в 3,4 раза.

Однако, необходимо отметить, что несмотря на положительную тенденцию собираемость земельного налога значительно ниже, чем в среднем по РФ.

Рис. 3.2. Динамика поступления земельного налога в местный бюджет г. Владикавказ с 2006 по 2021 гг.

В табл. 3.2 приведены данные о собираемости земельного налога в г. Владикавказ.

Таблица 3.2

Собираемость земельного налога в г. Владикавказ

Как следует из данных таблицы 3.2 динамика удельного веса земельного налога в г. Владикавказ – разнонаправлена, но одинаково низкая за весь исследуемый период. В сравнении со среднероссийскими показателями удельный вес земельного налога в г. Владикавказ среднем в 3 раза ниже (табл. 3.1).

Таким образом, одной из проблем в республике пополнения местных бюджетов является низкая собираемость земельного налога.

Кроме проблемы собираемости земельного налога в РСО-Алания существует также проблема собираемости арендной платы за землю. Причем не торопятся платить даже те, у кого земли находятся в бессрочном пользовании или пожизненном владении. А таких более 45 тысяч из 180 тысяч гектаров земель сельхозназначения.

Арендная плата за землю является одним из видов платы за землю. Раз­мер арендной платы за землю устанавливается по договоренности между арендодателем и арендатором.

Арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме. Может применяться и комбинированная форма оплаты, однако доли, размеры и виды каждой формы должны определяться конкретно.

В сложившихся условиях развития земельной реформы возможны два взаимозаменяющих направления развития арендных отношений:

– аренда зе­мельных долей сельскохозяйственным предприятием у их собственников;

– внутрихозяйственный арендный подряд.

Во всех случаях размер арендной платы определяется договором и может быть рассчитан одним из методов оценки недвижимости:

– оценкой по прямому сравнению продаж;

– оценкой по доходности;

– оценкой по затратам.

Сейчас арендная плата за использование участков земель сельхозназначения на равнинах РСО-Алания составляет от 850 до 2200 рублей на 1 га в зависимости от кадастровой стоимости и специальных коэффициентов. В настоящее время прорабатывается вопрос о сохранении арендной платы за небольшие по площади участки менее 25 га. Плата за сенокосы и пастбища, которая сейчас составляет от 75 до 500 рублей за 1 га, пересматриваться не будет^[31].

Основной базой для определения и земельного налога и арендной платы является кадастровая стоимость земли. Корректировка кадастровой стоимости должна быть основана на данных бухгалтерского учета основных фондов, включая земельные участки и иные объекты недвижимости этих субъектов. Это обеспечит снижение затрат на сбор необходимой информации и корректировку кадастровой стоимости.

В настоящее время кадастровая стоимость земельного участка определяется произведением удельного показателя кадастровой стоимости (далее – УПКС) – это кадастровая котировка земельного объекта в калькуляции на единицу общей площади объекта, как правило, единицей является квадратный метр) и площади земельного участка.

УПКС установлена для всех 7 категорий земель земельного фонда РФ (1 глава). Для формализации дивидендов с земель сельскохозяйственного назначения они распределены на шесть категорий:

1 – Угодья с/х назначения.

2 – Территории, занятые внутренней инфраструктурой: выгоны, дороги, лесные полосы, склады и прочие объекты. Сюда же входят так называемые нарушенные земли, где осуществляется промышленная разработка песка, залежей глины, камня и прочее.

3 – Земли, расположенные под стоячими, то есть непроточными водоемами, такими как пруд, водохранилище, озеро и прочее.

4 – Земли болот или покрытые кустарником и деревьями. Сюда же относятся нарушенные земли, которые разрабатывают на таких территориях.

5 – Земли, находящиеся под лесными массивами, но не переданные в профильный фонд РФ. Они находятся у землевладельцев на правах пользования без срока или без оплаты.

6 – Территории, которые пригодны для пастбища для оленей.

Для каждой из этих 6-ти категорий устанавливается определенный удельный показатель для расчета кадастровой стоимости.

В 2021 г. для земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения СКФО определены значения УПКС (табл. 3.3).

Таблица 3.3

Сведения о средних удельных показателях кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных органами власти субъектов СКФО, руб./кв.м

Однако, Постановлением Правительства РСО-Алания[32] в 2021 г. были введены средние удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения (табл.3.4) отличающиеся от введенных Правительством РФ.

Таблица 3.4

Средние удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков (УПКС) в составе категории земель сельскохозяйственного назначения по

муниципальным районам РСО-Алания

Как следует из приведенных данных (табл.3.4) УПКС определена для муниципальных районов республики только для 3-х категорий земель сельскохозяйственного назначения. К ним относятся: угодья с/х назначения, земли, расположенные под стоячими, то есть непроточными водоемами, такими как пруды, водохранилища, озера и прочее; земли болот или покрытые кустарником и деревьями. Сюда же относятся нарушенные земли, которые разрабатывают на таких территориях.

Сравнение двух установленных показателей УПКС (табл.3.3 и табл.3.4), свидетельствует о том, что они имеют существенное различие, так среднее значение УПКС по РСО-Алания для I группы земель в 2,26 раза выше рекомендованного в табл., а для III группы – в 1,8 раза. УПКС для IV группы, определен только для Пригородного муниципального района, в то время, как данные табл.3.3 свидетельствуют от отсутствии такой группы земель не только в данном районе, но и вообще в РСО-Алания. В то же время, Постановление Правительство РСО-Алания (табл.3.4) не установило УПКС для остальных имеющихся групп сельскохозяйственных земель в республике.

Таким образом, выявлено явное несоответствие базовых нормативов УПКС, которые должны учитываться при определении кадастровой стоимости земли, на основании которой должны рассчитываться и земельный налог, и величина арендных платежей, и другие платежи и налоги, учитывающиеся при ведении земельных отношений.

Поэтому действующая методическая база системы государственной кадастровой оценки земель нуждается в улучшении. В частности, существенные вопросы вызывают норма капитализации и размер абсолютной ренты, заложенные в методику государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственных угодий, однако не регулирующие вопросы определения кадастровой стоимости отдельных земельных участков[33].

Кроме того, действующим законодательством не урегулированы вопросы периодичности проведения государственной кадастровой оценки для различных категорий земель.

При формировании кадастровой оценки земельных участков необходимо учесть основные факторы, оказывающие непосредственное влияние на процесс оценки. Система факторов, оказывающих влияние на процесс оценки земельных участков, приведена на рис. 3.3.

Рис. 3.3. Система факторов, оказывающих влияние на процесс оценки земли

Предложенная система факторов (рис. 3.3) позволит повысить эффективность использования земельных участков хозяйствующих субъектов, увеличить кадастровую и рыночную стоимость объектов земельно-имущественного комплекса, пополнить бюджет регионов и РФ.

Определение эффективности управления земельными ресурсами должно осуществляться в следующей последовательности;

1) определение вида эффективности и эффекта;

2) определение критерия эффективности;

3) выбор метода определения эффективности;

4) определение состава показателей;

5) сбор и обработка информации;

6) определение перспективных направлений расчета эффекта;

7) разработка инструментария анализа;

8) определение факторов, оказывающих влияние на управление земельными ресурсами;

9) расчет величины эффекта и анализ полученных результатов;

10) уточнение системы показателей и/или метода исследований;

11) расчет и анализ вторичных результатов;

12) принятие управленческого решения.

В табл. 3.5 приведены показатели оценки экономической эффективности управления земельными ресурсами.

Наиболее актуальной для РСО-Алания является определение экономической эффективности земель сельскохозяйственного назначения, поскольку в условиях малоземелья, значительно преобладают земли именно этой категории (более 52 %).

Таблица 3.5

Показатели оценки экономической эффективности управления

земельными ресурсами

Экономическая эффективность использования земли в сельском хозяйстве – уровень ведения хозяйства на земле, которое характеризуется выходом продукции и размером затрат на единицу площади. Перед землепользователями стоит задача обеспечить максимум выхода продукции с каждого гектара земли при минимальных затратах на производство.

Эффективность использования земельных ресурсов сельскохозяйственного назначения не одинакова в различных формах землепользования.

Выделяют три основные формы сельскохозяйственного землепользования:

1. Землепользование крупных сельскохозяйственных предприятий: товариществ, производственных кооперативов, подсобных сельскохозяйственных предприятий, научно-исследовательских и учебных учреждений.

2. Землепользование крестьянских хозяйств в регионе.

3. Землепользование хозяйств населения: личных подсобных хозяйств (ЛПХ), дачных участков, коллективных садов и огородов.

Экономическая эффективность отражает влияние технической эффективности и экономического механизма.

Для её измерения используются показатели себестоимости валового и чистого дохода, прибыли и т.п. Данный вид эффективности используется в каждой организации не зависимо от организационно-правовой формы.

Технологическая эффективность отражает уровень использования продовольственных ресурсов – земельных, материальных и трудовых. Она характеризуется такими показателями, как землеотдача, фондоотдача, материалоемкость, трудоемкость и другие.

Для малых форм хозяйствования расчет показателей, входящих в данный вид эффективности, невозможен, поскольку в большинстве личных подсобных хозяйствах нет собственных производственных фондов, которые они могли бы использовать при обработке своих земельных участков. Зачастую малые сельскохозяйственные товаропроизводители используют наемные производственные фонды. Поэтому на современном этапе расчет таких показателей, как фондоотдача, землеотдача, материалоемкость, в ЛПХ невозможен.

Исходя из вышеперечисленного – эффективность вскрывает характер причинно-следственных связей производства и отражает не сам результат, а то, какой ценой он был достигнут. В связи с этим эффективность чаще всего характеризуется относительными показателями, которые рассчитываются на основе двух групп параметров – результата и затрат. Это, конечно, не исключает рассмотрения в системе показателей эффективности абсолютных значений исходных параметров.

Эффективность сельскохозяйственного землепользования характеризуется системой натуральных и стоимостных показателей. Исходными, безусловно, являются натуральные показатели: урожайность и продуктивность сельскохозяйственных животных.

Равный уровень ведения хозяйства может быть достигнут на землях разного качества, и для объективной оценки экономической эффективности использования земли в сельском хозяйстве по отдельным зонам, районам и предприятиям необходимо учитывать данные экономической оценки земли.

Экономическая эффективность использования земли в сельском хозяйстве определяется системой показателей: урожайность основных сельскохозяйственных культур, себестоимость единицы продукции[34].

Существует ряд стоимостных показателей: валовая продукция земледелия, валовой доход, чистый доход или прибыль с 1 га сельскохозяйственных угодий, а также выходи валовой продукции на единицу произведенных затрат.

Кроме этого, использование земли в сельском хозяйстве считается эффективным и рациональным, когда не только увеличивается выход продукции с единицы площади, повышается её качество, снижаются затраты на её единицу; необходимо также, чтобы сохранялось или повышалось плодородие почвы, обеспечивалась охрана окружающей среды[35].

Экономическую эффективность использования земли можно характеризовать системой показателей, представленных в табл. 3.6.

Используя алгоритмы расчета, приведенные в табл. 3.6 произведем оценку эффективности использования сельскохозяйственных земель в РСО-Алания.

Поскольку данные статистической отчетности РФ и РСО-Алания представлены не всеми необходимыми параметрами для расчета предложенной системы показателей, произведем расчет показателя эффективности, определяемом как соотношение объема валовой продукции сельского хозяйства к площади используемых земельных ресурсов.

Таблица 3.6

Система показатели эффективности использования земельных ресурсов

В табл. 3.7 приводятся исходные данные и расчет показателя эффективности использования земельных ресурсов в РСО-Алания.

Таблица 3.7

Эффективность использования земельных ресурсов сельскохозяйственного

назначения в разрезе муниципальных районов РСО-Алания[36]

Продолжение таблицы 3.7

Как следует из данных табл. 3.7 наибольшими посевными площадями обладает Моздокский муниципальный район, кроме того, с 2021 по 2021 гг. они увеличились в 1,67 раза – с 36,66 до 61,53 тыс. га, что намного больше, чем у остальных муниципальных районов РСО-Алания. На втором месте по величине посевных площадей – Пригородный муниципальный район, в 2021 г. посевные площади составили 22,12 тыс. га. Третье место у Ардонского муниципального района с посевной площадью в 2021 г. – 21,09 тыс. га. Самые маленькие посевные площади у Алагирского муниципального района – 8,81 тыс. га.

Необходимо отметить, что все муниципальные районы РСО-Алания кроме Ирафского за 5 лет увеличили свои посевные площади на 11 – 67 % (Ирафский район сократил посевную площадь на 0,46 %).

Производство валовой продукции сельского хозяйства за 5 лет выросло во всех муниципальных районах республики. Наибольшие индексы прироста характерны для Кировского (58,5 %), Моздокского (29,77 %) и Дигорского (23,39 %) муниципальных районов.

Несмотря на достаточно оптимистичные результаты анализа деятельности муниципальных районов РСО-Алания в сфере сельского хозяйства, исследование рассчитанного показателя эффективности использования земельных ресурсов в районах республики дает несколько другие итоги.

На рис. 3.4 приведена динамика показателя эффективности использования земельных ресурсов, рассчитанного как отношение объема валовой продукции сельского хозяйства на единицу используемой земельной площади.

Как следует из приведенных данных с наибольшей отдачей используются земельные ресурсы в Алагирском и Пригородном муниципальных районах. Здесь среднее значение показателя эффективности за 5 лет составило 272,2 и 284,45 тыс. руб./га соответственно. Среди муниципальных районов республики лучше всего используются земли сельскохозяйственного назначения в Алагироском муниципальном районе, т. к. при наименьшей посевной площади в 8813 га, объем валовой продукции сельского хозяйства составил 2406,43 млн. руб. в 2021 г., и это вполне сопоставимо с валовой продукцией остальных районов республики, превышающих по посевной площади Алагирский район в 1,5 – 2 раза.

Самая низкая эффективность использования земельных ресурсов у Моздокского муниципального района, здесь она составляет 38 – 67 тыс. руб./га, что в 5 раз ниже, чем у района – лидера.

Рис. 3.4. Показатель эффективности использования земельных ресурсов в

РСО-Алания в разрезе муниципальных районов[37]

Необходимо отметить, что показатель эффективности использования земельных ресурсов снизился за 5 лет в половине муниципальных районов республики. Особенно резкое снижение этого показателя у Ардонского, Моздокского и Пригородного муниципальных районов, индекс снижения составил: -22,25 %, -22,66 %, -19,14 % соответственно.

Положительный прирост показателя эффективности с 2021 по 2021 гг. наблюдается у Кировского (25,62 %), Ирафского (11,1 %), Дигорского (6,51 %) и Алагирского (3,53 %) муниципальных районов.

Таким образом, проведенный анализ эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения муниципальными районами РСО-Алания показал, что предложенный показатель эффективности можно использовать для предварительной оценки сельскохозяйственного землепользования. Однако, для более детального изучения, а также выявления причин низкой эффективности и выбора способа организации эффективного использования земель необходимо рассмотрение всей системы показателей, предложенных в табл. 3.7.

Заключение

Земельные ресурсы выступают важной частью национального богатства, материальной и средообразующей основой общественного воспроизводства. Однако в настоящее время в экономике России сложилась институциональная модель земельных отношений, приведшая к нерациональным формам организации использования земельных ресурсов.

В выпускной квалификационной работе проведены исследования по результатам, которых можно сделать следующие выводы:

1. Управление земельными ресурсами в основном направлено на:

– увеличение налоговых и неналоговых поступлений в бюджет всех уровней за счет вовлечения в гражданский оборот в гражданский оборот неиспользуемых земельных участков, повышения эффективности их использования;

– сокращение потерь финансовых средств от проведения встречных расчётов между пользователями земельными ресурсами и органами власти;

– вовлечение в арендные отношения льготных категорий землепользователей, использующих земельные участки для целей, не соответствующих заявленным при предоставлении льгот.

2. Система органов государственного управления земельными ресурсами образует управленческую вертикаль и находится во взаимодействии с государственными органами исполнительной власти: на федеральном уровне, уровне субъектов РФ и муниципальных образований.

3. Все земельные участки в пределах территории России независимо от их целевого назначения и формы собственности выступают объектом государственного кадастрового учета. Учету подлежат земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, пожизненном наследуемом владении, пользовании, аренде. Учитываются также земли городских и сельских поселений, земли и границы субъектов РФ, муниципальных образований, территориальные зоны.

4. В РСО-Алания создана система управления земельными ресурсами региона, включающая: Органы законодательной власти РСО-Алания (Парламент), территориальные органы федеральной исполнительной власти (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания и Территориальное управление Росимущества в РСО-Алания; органы исполнительной власти РСО-Алания (Правительство РСО-Алания, Министерство государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания), органы местного самоуправления. Специально уполномоченным органом, проводящим государственную земельную политику в РСО-Алания является Министерство государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания.

5. Система управления земельными ресурсами РСО-Алания функционирует на трех взаимосвязанных уровнях: федеральном, республиканском и муниципальном (местном), комплексно реализующих единую государственную земельную политику. Такой подход обеспечивает за­щиту прав собственности и владения землей, охрану земель, эффективное развитие инфраструктуры на любых территориях, функционирование системы налогообложения земли, формирует порядок продажи или сдачи в аренду государственных и муници­пальных земель.

6. Исследование структуры собственности на землю в РСО-Алания показало, что имеются следующие субъекты: государство, регион, муниципалитеты, юридические и частные лица. При этом, с 2009 по 2021 гг. произошли следующие изменения:

– в 5,6 раза увеличилась площадь земель, находящихся в собственности граждан, однако ее удельный вес составил всего 1,33 % от площади всей земли региона;

– в 33 раза увеличилась площадь земель, находящихся в собственности юридических лиц, но ее удельный вес составил всего 0,83 % от площади всей земли региона;

– увеличилась площадь земель в собственности республики в 1,4 раза по сравнению с 2021 г.;

– увеличилась площадь земель в собственности РФ в 1,2 раза;

– уменьшилась площадь муниципальных земель в 1,12 раза.

7. РСО-Алания является одним из самых малоземельных регионов РФ. Из всех регионов РФ РСО-Алания занимает 3 место по малоземельности, впереди только Республика Адыгея (779,2 тыс. га) и Республика Ингушетия (362,8 тыс. га). По состоянию на 2021 г. площадь РСО-Алания составляет 798,7 тыс. га. При этом более половины земельного фонды приходится на земли сельскохозяйственного назначения – 52,42 %.

В связи с этим большое значение имеет анализ рационального использования земель сельскохозяйственного назначения РСО-Алания. Из всех земель сельскохозяйственного назначения наибольшее значение для экономики региона имеют сельскохозяйственные угодья.

8. Наиболее ценной частью земельного фонда являются мелиорированные земли, на которых урожайность сельскохозяйственных культур бывает в 2-3 раза выше, а воздействие метеорологических условий значительно меньше. За годы перестройки, развала экономики, преобразований в сельском хозяйстве произошло значительное ухудшение состояния орошаемых земель, сократилась площадь фактически поливаемых земель[38]. Общая площадь орошаемых земель в республике составляет 76615 га или 19 % от общей площади сельскохозяйственных угодий. Если в 80-е годы прошлого столетия она поливалась полностью, то в 2021 году 32,8 тыс. га, а в 2021 году вообще не осталось орошаемых земель в РСО-Алания в хорошем состоянии.

9. Анализ проблем управления земельными ресурсами в РСО-Алания выявил следующее:

– не сформированы достаточные условия, нормы и правила владения, распоряжения, использования и присвоения земли. Имеет место захват земель, необоснованность заключенных арендных договоров, подставные оформления в землепользовании разных документов и т. д.;

– наблюдается почворазрушающий процесс землепользования. Влияющими факторами все больше становятся монокультурность, неграмотное и непропорциональное использование химикатов и удобрений, бессистемность применяемой техники и технологий, резкое снижение затрачиваемых материальных ресурсов на земельные улучшения;

– в горной зоне республики относительно большие площади земельных угодий длительное время используются бессистемно или вовсе не используются. Имеется в виду эпизодичность, низкий уровень специализированной освоенности методов землепользования, несоблюдение принципа экономической целесообразности, а также норм и правил, установленных законодательно. В горах возникают и проблемы малой контролируемости границ используемых земель;

– контролирующими органами постоянно выявляются различные нарушения в сфере земельных отношений. Системными нарушениями являются: занижение арендной платы за использование земли, использование земли без правоустанавливающих документов, отсутствие должного контроля со стороны ведомств за исполнением договорных условий.

10. Предложены следующие этапы решения проблем землепользования в РСО-Алания:

– Изъятие земель, которые используются неэффективно. При этом можно, применять следующие критерии: «не используются»; «используются не по назначению»; «пользователи не платят арендную плату».

– Проведение оценки эффективности кредитования в сфере землепользования по следующим параметрам:

– объем сумм кредитования и условия предоставления кредитов за последние 3–5 лет;

– отказы в кредитовании и причины, по которым они состоялись;

– характер использования (цели и реальное использование) кредитов, их экономическая и финансовая обоснованность;

– госучастие в кредитах: объемы и структурированность по направлениям использования земель и результативных показателей использования кредита.

– Произведение оценки предыдущего и настоящего положения дел с землепользованием в РСО-Алания: какие допущены упущения, сколько запущенных хозяйств и иных нарушений организационного и управленческого характера в землепользовании.

– Проведение оценки размеров площадей земель, которые используются, анализ сформированности и точности измерений. Необходимо четко обосновать правила для обоснованности дробления земельных массивов, а также для внесения органических и минеральных удобрений.

– Разработка стратегии использования земельных ресурсов в РСО-Алания. При этом необходимо учесть следующие факторы: концепция экономики землепользования; концепция экологизации землепользования; государственная структура и система управления (каковы земельные ресурсы и целесообразность); подлежат ли сложившиеся земельные отношения реформированию или нет; необходимость разработки новой модели управления земельными ресурсами, учитывая тот факт, что субъектами земельных отношений являются: государство (органы государственной власти), землевладельцы, землепользователи, граждане, владеющие земельными участками на праве собственности в пределах личных хозяйств.

11. Для предоставления комплексных услуг по управлению земельными ресурсами предложено создание единого земельного Интернет-портала региона. Такой портал должен стать универсальным инструментом управления земельными ресурсами региона, получения государственных услуг по земельным вопросам по принципу «одного окна», единой точкой доступа к распределённым информационным ресурсам и площадкой для взаимодействия поставщиков данных и пользователей.

12. Выявлено явное несоответствие базовых нормативов удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения: определенных Постановлением Правительства РФ и Постановлением Правительства РСО-Алания. А именно они учитываются при определении кадастровой стоимости земли, на основании которой должны рассчитываться и земельный налог, и величина арендных платежей, и другие платежи и налоги, возникающие при ведении земельных отношений.

Поэтому предложена система факторов, оказывающих влияние на процесс оценки земельных участков, учет которых в действующей методической базе системы государственной кадастровой оценки земель значительно ее усовершенствует.

13. Предложена система показателей, позволяющая оценить экономическую эффективность использования сельскохозяйственных земель.

Произведен расчет показателя эффективности использования земельных ресурсов, определяемый как соотношение объема валовой продукции сельского хозяйства к площади используемых земельных ресурсов.

Анализ рассчитанных данных показал, что показатель эффективности использования земельных ресурсов снизился за 5 лет в половине муниципальных районов республики. Особенно резкое снижение этого показателя у Ардонского, Моздокского и Пригородного муниципальных районов, индекс снижения составил: -22,25 %, -22,66 %, -19,14 % соответственно.

Положительный прирост показателя эффективности с 2021 по 2021 гг. наблюдается у Кировского (25,62 %), Ирафского (11,1 %), Дигорского (6,51 %) и Алагирского (3,53 %) муниципальных районов.

Самая низкая эффективность использования земельных ресурсов у Моздокского муниципального района, здесь она составляет 38 – 67 тыс. руб./га, что в 5 раз ниже, чем у района – лидера.

Проведенный анализ эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения муниципальными районами РСО-Алания показал, что предложенный показатель эффективности можно использовать для предварительной оценки сельскохозяйственного землепользования. Однако, для более детального изучения, а также выявления причин низкой эффективности и выбора способа организации эффективного использования земель необходимо рассмотрение всей предложенной системы показателей.