Курсовая работа: Система правового регулирования капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов

Казанский
государственный архитектурно-строительный университет

Кафедра ЭПС

Реферат

по дисциплине
«Организация предпринимательской деятельности»

на тему:
«Капитальный ремонт в строительстве»

Выполнил: ст.гр. 11-303

Аскаров А. Ф.

Проверил: Мустафина Л.Р.

Казань 2021г.

Оглавление

Введение. 4

1.
Понятие капитального ремонта. 5

2. Ответственность
за проведение капитального ремонта и обязанность по несению расходов на
капитальный ремонт. 6

3. Источники
финансирования капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов. 9

4. Кто
принимает решение о проведении капитального ремонта многоквартирного дома и
обеспечивает его проведение. 13

5. Порядок
финансирования капитального ремонта. 15

6. Капремонт
в Казани. 20

7. Перечень
подлежащих капитальному ремонту многоквартирных домов  20

Заключение. 24

Список
используемой литературы.. 25

В последнее время проблема капитального ремонта
многоквартирных домов стала чуть ли не самой популярной темой из всех,
связанных с жилищно-коммунальным хозяйством. Типичный ответ на вопрос: в чем
проблема капитального ремонта? – отсутствие необходимых средств в местных бюджетах.
«Дайте нам деньги, и никакой проблемы не будет» – можно услышать из уст мэров и
губернаторов. Действительно ли проблема в деньгах, вернее, в их отсутствии?

На мой взгляд, плохое и продолжающееся ухудшение
технического состояния многоквартирных домов, неудовлетворительный объем
капитального ремонта и практически полное отсутствие внедрения
энергосберегающих технологий при проведении капитального ремонта – это прежде
всего результат несовершенства законодательства, а также «советских» подходов к
решению проблемы на всех уровнях общества: от государственных чиновников и
депутатов Государственной Думы до мэров городов и собственников квартир.

Все объекты общего имущества многоквартирного дома и их
части, как и объекты и части многоквартирного дома, не входящие в состав общего
имущества, в процессе эксплуатации подвергаются износу вследствие естественного
старения материалов, из которых они изготовлены, силовых нагрузок (несущие
конструкции) либо вследствие влияния геодезических и природно-климатических
факторов, а также условий использования и уровня надлежащего содержания
объектов общего имущества и его частей, в том числе своевременности устранения
возникающих неисправностей путём проведения ремонтов.

Капитальный ремонт — замена или восстановление отдельных
частей или целых конструкций (за исключением полной замены основных
конструкций, срок которых определяет срок службы многоквартирного дома в целом)
и инженерно-технического оборудования дома для устранения их физического износа
или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных
показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно
допустимых характеристик надежности и безопасности, а также устранение, в
необходимых случаях, последствий функционального (морального) износа
конструкций и проведения работ по повышению уровня внутреннего благоустройства,
т.е. про ведение модернизации дома. При капитальном ремонте ликвидируется
физический (частично) и функциональный (частично или полностью) износ дома.
Капитальный ремонт предусматривает замену одной, нескольких или всех систем
инженерного оборудования, а также приведение в исправное состояние всех
конструктивных элементов дома.

Капитальный ремонт подразделяется на комплексный
капитальный ремонт и выборочный:

а) комплексный капитальный ремонт — это ремонт с заменой
конструктивных элементов, инженерного оборудования и их модернизацией. Он
включает работы, охватывающие всё здание в целом или его отдельные секции, при
котором возмещается их физический и функциональный износ.

б) выборочный капитальный ремонт — это ремонт с полной
или частичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений
или оборудования, направленный на полное возмещение их физического и частично
функционального износа.

По экспертным оценкам и пилотным проектам затраты на
комплексный капитальный ремонт/модернизацию многоквартирного дома могут
составлять от 5 до 9 тыс. рублей в расчете на 1 квадратный метр общей площади
помещений в доме. Учитывая площадь многоквартирных домов, нуждающихся в
модернизации, можно оценить общую потребность в финансовых ресурсах на эти цели
приблизительно в 5000-9000 млрд. руб.

Кто должен инвестировать эти средства в многоквартирные
дома?

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации
ответственность за состояние многоквартирных домов лежит на собственниках жилых
и нежилых помещений в таких домах:

собственники помещений несут бремя содержания
принадлежащих им помещений и общего имущества в многоквартирном доме (статьи 30
и 158 ЖК РФ);

плата за содержание и ремонт жилого помещения
устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в
многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (ст. 156 ЖК
РФ);

плата за жилое помещение и коммунальные услуги для
собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за услуги и
работы по текущему и капитальному ремонту общего имущества (ст. 154 ЖК РФ);

обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт
многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом
доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме (ст.
158 ЖК РФ).

Таким образом, если исходить из Жилищного кодекса,
ответственность, обязанность и финансовое бремя по капитальному ремонту
многоквартирного дома лежат на собственниках помещений в этом доме. При этом
органы местного самоуправления могут предоставлять управляющим организациям,
товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным
специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на
капитальный ремонт многоквартирных домов в целях создания условий для
управления многоквартирными домами (ст.165 ЖК РФ).

Принято считать, что положения Жилищного кодекса вступают
в противоречие с законом о приватизации, статья 16 которого установила, что за
бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома
в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Между тем, эта статья закона о приватизации относится только к случаю, когда на
момент приватизации жилого помещения многоквартирный дом требовал капитального
ремонта, поэтому обязанность производить капитальный ремонт возникает только в
отношении того конкретного наймодателя, который приватизировал помещение в
таком доме. Таким образом, строго следуя букве закона, при приватизации жилого
помещения орган местного самоуправления (или другой собственник
приватизируемого жилого помещения) должен был определить, нуждается ли в данный
момент многоквартирный дом, в котором находится данная конкретная квартира, в
капитальном ремонте, а затем зафиксировать в договоре приватизации факт
возникновения или отсутствия обязательств по проведению капитального ремонта,
причем в доле, относящейся к данной конкретной квартире. В первые годы
приватизации значительная часть многоквартирных домов еще не нуждалась в
капитальном ремонте, поэтому и обязательства бывшего наймодателя перед
существенной частью новых собственников не должны были возникать. Но никакого
указания на обязательства по капитальному ремонту (или их отсутствие) в
договорах приватизации не делалось, а процесс приватизации в России растянулся
на долгие годы, за которые чуть ли не каждый многоквартирный дом стал нуждаться
в ремонте. Все это привело к расширительной трактовке статьи 16 закона о
приватизации как обязанности органа местного самоуправления отремонтировать все
многоквартирные дома на территории муниципального образования.

Изменение отношения как населения, так и представителей
органов власти и органов местного самоуправления к вопросу ответственности за
проведение капитального ремонта многоквартирных домов весьма актуальная и
непростая задача. Новый подход, установленный Жилищным кодексом, заключается в
том, что все собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме
несут ответственность за обеспечение его надлежащего состояния и участвуют в финансировании
ремонта общего имущества пропорционально их долям в праве общей долевой
собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Органы местного
самоуправления:

участвуют в финансировании капитального ремонта общего
имущества в многоквартирном доме в доле, относящейся к муниципальным жилым (и
нежилым) помещениям в данном доме (пропорциональной площади помещений,
находящихся в муниципальной собственности);

исполняют обязанность по проведению (финансированию)
капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в доле,
относящейся к помещению, ранее находившемуся в муниципальной собственности,
если возникновение этой обязанности в отношении бывшего наймодателя установлено
(договором о приватизации или решением суда);

проводят (финансируют) капитальный ремонт помещений и
другого недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности;

Предоставление средств местных бюджетов на проведение
капитального ремонта многоквартирных домов, которое не связано с выполнением
органами местного самоуправления перечисленных выше обязанностей, является
оказанием бюджетной помощи и должно осуществляться в рамках специальных
муниципальных программ. Согласно законодательству бюджетные средства должны
предоставляться управляющим организациям, товариществам собственников жилья
либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским
кооперативам в виде субсидии в соответствии с порядком, установленным
муниципальным правом актом (статья 165 ЖК РФ, статья 78 Бюджетного кодекса РФ).

Финансовые ресурсы, которые могут быть использованы
собственниками помещений для капитального ремонта/модернизации общего имущества
в многоквартирном доме, включают:

средства, ежемесячно вносимые собственниками помещений в
составе платы на содержание общего имущества в многоквартирном доме (в размере
установленной общим собранием платы на капитальный ремонт);

целевые взносы собственников помещений для выполнения
какого-то конкретного ремонта.

Поскольку на протяжении почти двух десятков лет в
капитальный ремонт, а тем более в модернизацию многоквартирных домов не
вкладывались практически никакие средства (муниципалитеты не делали это потому,
что не было денег на эти цели в местных бюджетах, а собственники помещений –
потому, что не считали это своей обязанностью) проблема капитального ремонта
многоквартирных домов достигла уровня, при котором возложить ее решение целиком
на собственников помещений в настоящее время не возможно ни с политической, ни
с социальной точки зрения. Поэтому еще одним финансовым источником для
проведения капитального ремонта остаются бюджетные средства, которые должны
предоставляться в рамках различных целевых программ с использованием новых
механизмов их расходования.

В чем же заключаются эти новые подходы к использованию
бюджетных средств для финансирования капитального ремонта многоквартирных
домов? В обобщенном виде это можно сформулировать следующим образом:

1) органы местного самоуправления не должны подменять
собой собственников помещений в принятии решений о проведения капитального
ремонта, напротив, механизм предоставления бюджетных средств должен
стимулировать собственников жилья на принятие самостоятельные решения о
проведении ремонта;

2) бюджетные средства должны предоставляться только на
условии софинансирования расходов на капитальный ремонт со стороны
собственников помещений;

3) бюджетные средства должны предоставляться на основе
заявительного порядка (заявитель – товарищество собственников жилья или
управляющая домом организация должны действовать в соответствии с решением
общего собрания в рамках предоставленных полномочий);

4) предоставление бюджетных средств должно стимулировать
не просто капитальный ремонт, а модернизацию, направленную на ресурсосбережение
в многоквартирных домах;

5) в случае ограниченности бюджетных средств их
предоставление должно осуществляться на конкурентной основе с использованием
заранее объявленных критериев отбора получателей бюджетной помощи.

Первым шагом к разработке и использованию нового
механизма предоставления бюджетных средств на проведение капитального ремонта
можно считать принятие Федерального закона № 185-ФЗ и создание государственной
корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства
(далее – Фонд), призванного оказать финансовую поддержку субъектам Российской
Федерации и муниципальным образованиям, которые затем в рамках адресных
муниципальных (и региональных) программ могут предоставлять субсидии на проведение
капитального ремонта многоквартирных домов товариществам собственников жилья (и
другим объединениям собственников помещений в многоквартирных домах) и
выбранным собственниками управляющим организациям.

Необходимо подчеркнуть, что за счет средств Фонда, обязательного
долевого финансирования из бюджетов субъектов Российской Федерации (и/или
муниципальных образований) полностью решить проблему не удастся, поэтому, как
показывает опыт других стран с переходной экономикой, необходимо обеспечить
привлечение к финансированию капитального ремонта и модернизации
многоквартирных домов четвертый финансовый источник – кредиты коммерческих
банков.

Проблемы привлечения кредитных ресурсов для ремонтов и
модернизации многоквартирных домов заключаются в следующем:

у товарищества собственников жилья нет своего имущества,
которое можно было бы использовать в качестве гарантии возврата кредита, а
собственники квартир не хотят закладывать свои квартиры в обеспечение кредита
товарищества или давать поручительства за других собственников помещений,
поэтому необходимы меры, обеспечивающие доступность кредитов для собственников
квартир (через ТСЖ или управляющие организации) и снижающие риски банков.

товарищество собственников жилья с точки зрения банков не
является надежным заемщиком, так как согласно российскому законодательству оно
может (и должно) быть ликвидировано, если в результате выхода из товарищества
части собственников помещений количество голосов, принадлежащих членам
товарищества, становится менее пятидесяти процентов от общего числа голосов
собственников помещений в многоквартирном доме. Управляющие организации в
глазах банков в этом смысле имеют определенные преимущества, хотя способ
управления многоквартирным домом решением общего собрания собственников
помещений может быть изменен в любое время, а договор управления, заключенный с
управляющей организацией, может быть расторгнут (или не продлен на новый срок);

кредит – это дорогие деньги, поэтому необходимы меры,
удешевляющие кредиты для собственников жилья, чтобы повысить их
привлекательность в сравнении с длительным накоплением средств на крупные
ремонты.

Если оставить в стороне несовершенство российского
законодательства о товариществах собственников жилья, то решающими факторами
для привлечения кредитных ресурсов в сферу капитального ремонта и модернизации
многоквартирных домов являются, с одной стороны, обеспечение более дешевых
кредитов для собственников жилья и их товариществ (например, через
субсидирование процентных ставок) и, с другой стороны, снижение рисков коммерческих
банков (например, путем предоставления гарантий по кредитам товариществ
собственников жилья и управляющих организаций). И тот, и другой механизм
обеспечения доступности кредитных средств для товариществ собственников жилья
во многом создается государством. В России пока о необходимость разработки
подобных мер поддержки только обсуждается.

Согласно Жилищному кодексу:

принятие решения о ремонте общего имущества,
реконструкции многоквартирного дома является компетенцией общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме (статья 44 ЖК РФ) вне
зависимости от способа управления данным домом;

решение о ремонте принимается большинством не менее двух
третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в
многоквартирном доме (статья 46 ЖК РФ);

решение общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт принимается с
учетом предложения управляющей организации о сроке начала капитального ремонта,
необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта,
сроках возмещения расходов и других предложений (статья 158 ЖК РФ).

Реализация принятого собственниками решения о проведении
капитального ремонта является задачей лица/лиц или организации, управляющей
многоквартирным домом.

В связи с тем, что процесс реального вовлечения
собственников жилья в управление общим имуществом в многоквартирном доме
фактически только начался, до последнего времени ситуация с проведением
капитального ремонта складывалась следующим образом:

решение о капитальном ремонте продолжали принимать органы
местного самоуправления по предложениям, главным образом, муниципальных
управляющих организаций, утверждая титульные списки многоквартирных домов для
капитального ремонта (исходя из технического состояния домов и возможностей
местного бюджета);

размер платы за капитальный ремонт или вообще не
устанавливался (потому что согласно ЖК РФ ее должны установить сами
собственники помещений каждого отдельного дома на общем собрании, а эти
собрания не проводятся), или устанавливался решением органов местного
самоуправления как некий усредненный «общегородской тариф». В первом случае все
расходы по капитальному ремонту целиком ложились на местный бюджет. Во втором
случае деньги собственников разных домов через единый расчетно-кассовый центр
собирались в некий «городской фонд», из которого осуществлялось финансирование
капитального ремонта домов согласно утвержденному титульному списку, то есть
собственники оплачивали ремонт чужого имущества. Если средства собственников
попадают на счета управляющих организаций и не расходуются в течение года
(потому что ремонт не планировался), они становятся прибылью этих организаций;

подрядные организации для выполнения работ по
капитальному ремонту выбирались уполномоченной администрацией города
структурой, что не способствовало развитию рынка жилищных услуг, а собственники
не могли контролировать ни объем, ни качество работ.

Федеральный закон № 185-ФЗ «О Фонде содействия
реформированию жилищно-коммунального хозяйства» определил ключевые моменты
нового порядка предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных
домов, соответствующий нормам Жилищного кодекса:

решение об участии в муниципальной адресной программе по
проведению капитального ремонта многоквартирных домов принимается общим
собранием собственников помещений в многоквартирном доме (общим собранием
членов товарищества собственников жилья), которое также утверждает смету
расходов на капитальный ремонт;

общее собрание собственников помещений (общее собрание
членов товарищества собственников жилья) принимает решение о долевом
финансировании капитального ремонта за счет средств собственников помещений
(средств товарищества собственников жилья) – не менее 5 % от предоставляемых
средств;

получателями бюджетных средств являются товарищества
собственников жилья (жилищные, жилищно-строительные кооперативы и иные
специализированные потребительские кооперативы) и управляющие организации,
выбранные собственниками помещений, которые затем самостоятельно привлекают
подрядные организации для проведения капитального ремонта.

Реализация Федерального закона № 185-ФЗ может реально
содействовать запуску нового механизма финансирования капитального ремонта, при
котором активная роль в организации капитального ремонта будет принадлежать
собственникам помещений и уполномоченным ими организациям, а прямое вложение
бюджетных средств уступит место мерам поддержки собственников жилья.

Для составления программы ремонтов многоквартирного дома,
рассчитанной на несколько лет, существенное значение имеет не только учет
необходимости и важности отдельных видов ремонтов, но и принятие финансовых
решений на основе оценки экономической эффективности инвестируемых средств (по
принципу окупаемости затрат, например, за счет экономии средств на текущее
обслуживание многоквартирного дома и устранение аварийных ситуаций, а также за
счет снижения потребления коммунальных ресурсов) и эффективности способов
финансирования ремонтов.

До недавнего времени, пока капитальный ремонт
многоквартирных домов проводился по решению органов местной власти за счет
бюджета и, частично, средств, получаемых от населения путем включения в плату
за жилое помещение и коммунальные услуги платы на капитальный ремонт, механизм
финансирования капитального ремонта соответствовал русской поговорке «с миру по
нитке – бедному рубашка». То есть, средства, получаемые от собственников
помещений во всех многоквартирных домах в муниципальном образовании,
расходовались на ремонт ограниченного числа многоквартирных домов, включенных
решением органов местного самоуправления в «титульный список» капитального
ремонта. Эту же практику продолжают использовать управляющие организации,
получившие от муниципалитетов в управление многоквартирные дома. Такой порядок
финансирования, когда средства собственников помещений одного дома расходуются
на ремонт другого дома, являющегося имуществом других собственников,
противоречит основному принципу законодательства: «собственник имущества
содержит его за свой счет».

Организация, управляющая многоквартирным домом, должна
обосновать и предложить собственникам наиболее экономически оправданный порядок
(механизм) финансирования программы ремонтов или каждого из ее отдельных
мероприятий. К механизмам финансирования, которые могут быть выбраны
собственниками, относятся следующие.

1. Накопление средств, вносимых ежемесячно собственниками
помещений в качестве платы на капитальный ремонт до тех пор, пока сумма
накопленных средств не будет достаточной для его финансирования. Длительность
накопления средств зависит от требуемой суммы и финансовых возможностей
собственников в отношении размеров ежемесячных платежей.

2. Установление целевого сбора для проведения ремонта.
Этот способ может использоваться в сочетании с накоплением средств за счет
ежемесячных взносов/платежей.

3. Взятие кредита в банке для выполнения капитального
ремонта с последующим возвратом кредита за счет ежемесячно вносимой платы за
капитальный ремонт. Необходимо отметить, что для получения кредита обычно
заявитель должен располагать собственными средствами в размере 10-30 %
стоимости капитального ремонта, которые должны быть предварительно накоплены
или собраны путем целевого сбора.

4. Сочетание накопления средств с кредитом и, если
возможно, с получением средств из других источников (например, бюджетных
средств поддержки собственников жилья).

Сочетание возможных источников финансирования
капитального ремонта многоквартирного дома схематически представлено на
рисунках 1 и 2.

Использование для финансирования капитального ремонта
средств собственников помещений (ежемесячной платы и разовых целевых сборов) не
обременяет финансирование ремонтов дополнительными затратами (например,
выплатой процентов по кредиту). Но накопление средств собственников в фонде
ремонта (на банковском счете товарищества собственников жилья) может быть
экономически оправдано, скорее, для выполнения текущих ремонтов и поэтапного (в
течение ряда лет) проведения средних по размерам финансирования работ по
капитальному ремонту. То есть процесс обновления дома займет длительное время,
в течение которого собственники почти постоянно будут жить в условиях
строительной площадки. Провести же единовременно комплексный капитальный ремонт
только за счет собственных накоплений собственники вряд ли сумеют – либо копить
придется слишком долго, либо ежемесячные взносы будут очень большими.
Длительное накопление средств на проведение крупного ремонта/модернизации
приводит к их «замораживанию» и обесцениванию за счет инфляции, а также
увеличению расходов на ремонт за счет опережающего инфляцию роста цен на
строительно-ремонтные работы. Решение о долгосрочных сбережениях имеет
значительные риски, связанные как с оценкой изменения уровня инфляции, так и
политики банков в области изменения процентных ставок по сберегательным
вкладам. Необходимо принимать во внимание также и то, что в период накопления
средств на капитальный ремонт дом будет продолжать ветшать, затраты на его
текущее техническое обслуживание и устранение аварий будут увеличиваться из-за
возрастающего износа инженерных коммуникаций и оборудования, а собственники будут
продолжать жить в плохих условиях.

Необходимо отметить, что способ накопления средств на
капитальный ремонт может быть использован, главным образом, если в
многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, поскольку в
соответствии с законодательством, товарищество по решению общего собрания его
членов может создать фонд будущих ремонтов, а средства, аккумулируемые
товариществом на будущие ремонты не облагаются налогом на прибыль.

Способ накопления средств может использоваться очень
ограниченно, если в многоквартирном доме не создано товарищество, а для
управления им выбрана управляющая организация, поскольку плата по договору
управления – это возмещение расходов на содержание и ремонт дома, понесенных
управляющей организацией, а средства, поступившие на счет управляющей
организации и не израсходованные на конец финансового года, будут считаться
прибылью управляющей организации и облагаться налогом. Поэтому «накопление»
может заключаться только в аккумулировании платы на ремонт, вносимой авансом в
течение нескольких месяцев до начала ремонта, запланированного в текущем году.

Возможность обеспечения финансирования крупных ремонтов
за счет целевых сборов целиком зависит от финансовых возможностей и желания
собственников принять такое решение. Зарубежные специалисты по управлению
жильем считают, что, прежде чем начинать обсуждать с отдельными собственниками
такой способ финансирования ремонтов, рекомендуется оценить доходы
собственников, определить структуру домашних хозяйств в доме по размерам доходов,
рассчитать затраты на ремонт для отдельных собственников (пропорционально их
доле в праве общей долевой собственности) и оценить их приемлемость для
отдельных доходных групп домашних хозяйств.

Рисунок 1. Финансирование капитального ремонта
многоквартирного дома, в котором создано ТСЖ

Рисунок 2. Финансирование капитального ремонта при
управлении многоквартирным домом управляющей организацией

начнется в 160 жилых домах

Перечень подлежащих капитальному ремонту многоквартирных
домов, включенных в утвержденные органами местного самоуправления муниципальные
адресные программы по проведению капитального ремонта:

Эффективность капитального ремонта должна определяться
сопоставлением экономических и социальных результатов с затратами, необходимыми
для их достижения. При этом экономические результаты должны выражаться в
устранении физического износа и экономии эксплуатационных расходов, а
социальные результаты – в улучшении бытоустройства и жилищных условий
населения, условий работы обслуживающего персонала, повышении качества и
увеличении объема услуг.

Список используемой литературы

1.        
Приложение №2 к Республиканской адресной программе по проведению
капитального ремонта многоквартирных домов в 2021

2.        
Проект «Поддержка собственников жилья»

3.        
http://www.kazned.ru/mag/news/kapremont_2/

4.        
http://www.chusovoy.ru/files/148/3. finans.doc