- Доходный подход
- Если есть исходные данные уровня 1
- Если используются исходные данные уровня 2
- Если используются исходные данные уровня 3
- Затратный подход
- Иерархия исходных данных для определения справедливой стоимости
- Как выбрать подход для определения справедливой стоимости
- Как определить справедливую стоимость
- Когда определяется справедливая стоимость
- Об утверждении федерального стандарта оценки “цель оценки и виды стоимости (фсо n 2)” от 20 мая 2021 –
- Рыночный подход
Доходный подход
Самый тяжелый и трудозатратный на практике подход. Он предполагает сложные финансовые модели с использованием множества исходных параметров и громоздких вычислений.
Актив стоит столько, сколько сейчас стоят те деньги, которые он способен принести в будущем за всё время эксплуатации.
В подходе используются методы оценки, которые преобразовывают будущие суммы, например денежные потоки или доходы и расходы, в одну текущую (дисконтированную) величину. Справедливую стоимость оценивают на основе стоимости, обозначаемой текущими ожиданиями рынка в отношении указанных будущих сумм.
Если есть исходные данные уровня 1
Единственный применимый подход — рыночный. Фактически это означает, что IFRS 13 ставит рыночный подход в приоритет при определении справедливой стоимости: если удалось найти активный рынок точно такого же актива или обязательства, то справедливой будет стоимость, определённая по данным такого рынка. Другие подходы даже не нужно рассматривать.
Если используются исходные данные уровня 2
Наиболее простым тоже будет рыночный подход. В этом случае к наблюдаемым данным об аналогичных активах применяют корректировки, например, на местоположение, состояние, иные объективные характеристики оцениваемого актива по сравнению с активом-аналогом.
Теоретически при использовании исходных данных уровня 2 также можно применять доходный и затратный подходы, однако это почти не встречается на практике.
Если используются исходные данные уровня 3
Можно применять любой из трёх подходов. Однако и в этом случае рыночный, как правило, даёт самый точный результат, так как предполагает меньше субъективных оценок.
Следующий по приоритету — доходный подход, так как в случае понятных и объективно измеряемых денежных потоков он даёт вполне точные результаты.
Например, если вы определяете справедливую стоимость нежилого помещения, а активный рынок аналогичных жилых помещений отсутствует, то справедливую стоимость можно определить методом дисконтированных денежных потоков. При его использовании алгоритм оценки будет такой:
- Определить суммы доходов от аренды (при известной сумме арендной платы это задача в одно действие);
- Определить суммы расходов, которые несёт собственник в связи с получением доходов;
- Определить чистые денежные потоки, которые принесёт сдача помещения в аренду;
- Определить применимую ставку дисконтирования и текущую стоимость всех будущих потоков.
Сумма текущих стоимостей будущих денежных потоков и даст справедливую стоимость помещения.
Самый субъективный и сложный — затратный подход. Он предполагает воссоздание объекта оценки, а для сложных объектов (зданий, сооружений и пр.) это может потребовать квалификации, которой нет у бухгалтера.
Затратный подход
Этот подход легче, чем доходный, но для него бывает очень сложно или даже невозможно получить качественные исходные данные. Поэтому его тоже используют реже, чем рыночный.
Актив стоит столько, сколько потребовалось бы потратить денег, чтобы купить или построить другой такой же.
В затратном подходе применяется метод оценки, отражающий сумму, которая потребовалась бы сейчас для замены эксплуатационной мощности актива (часто называемую текущей стоимостью замещения).
Иерархия исходных данных для определения справедливой стоимости
Стандарт устанавливает иерархию справедливой стоимости, основанную на группировке исходных данных, включаемых в методы оценки справедливой стоимости. Приоритет отдаётся не методу оценки, а исходным данным, которые используются для определения справедливой стоимости.
IFRS 13 выделяет три уровня исходных данных. Наибольший приоритет у исходных данных уровня 1, а наименьший — у уровня 3. Берите самые приоритетные.
Как выбрать подход для определения справедливой стоимости
Как мы уже отмечали, Стандарт не предопределяет выбор подхода для конкретных случаев, но устанавливает строгую иерархию исходных данных. От имеющихся данных будет зависеть выбор подхода.
Попробуем разобраться, как бухгалтеру на практике определить справедливую стоимость актива.
Как определить справедливую стоимость
IFRS 13 выделяет три подхода к определению справедливой стоимости актива. Организация может использовать как один из этих подходов, так и несколько (п. 62 IFRS 13).
Когда определяется справедливая стоимость
Справедливую стоимость активов нужно использовать уже с начала 2021 года, это требование закреплено в ФСБУ 5/2021 «Запасы», утв. Приказом Минфина от 15.11.2021 № 180н. С 2022 года таких ситуаций станет ещё больше.
Вот когда применяется этот вид оценки:
| Когда определять справедливую стоимость | Какую оценку использовать | Основание |
|---|---|---|
| Обязательно с 1 января 2021 года, но можно применять досрочно | ||
| Приобретение запасов по договорам, предусматривающим исполнение обязательств (оплату) полностью или частично неденежными средствами | Справедливая стоимость передаваемого имущества, имущественных прав, работ, услуг или Справедливая стоимость приобретаемых запасов, если первый вариант невозможен | п. 14 ФСБУ 5/2021 |
| Безвозмездное получение запасов | Справедливая стоимость полученных запасов | п. 15 ФСБУ 5/2021 |
Первоначальная и последующая оценка:
| Справедливая стоимость таких запасов | п. 19 ФСБУ 5/2021 |
| Обязательно с 1 января 2022 года, но можно применять досрочно | ||
| Оценка основных средств по переоценённой стоимости | Справедливая стоимость таких ОС | п. 15 ФСБУ 6/2020 |
| Капитальные вложения по договорам, предусматривающим исполнение обязательств (оплату) полностью или частично неденежными средствами | Справедливая стоимость передаваемых имущества, имущественных прав, работ, услуг или Справедливая стоимость приобретаемых имущества, имущественных прав, работ, услуг, включаемых в состав капвложений, если первый вариант невозможен | п. 13 ФСБУ 26/2020 |
| Имущество, включаемое в состав капвложений, которое организация получает безвозмездно | Справедливая стоимость этого имущества | п. 14 ФСБУ 26/2020 |
Продукция, вторичное сырье, другие материальные ценности, которые получены в ходе осуществления капитальных вложений и которые организация намерена продать или иным образом использовать и Материальные ценности, оставшиеся неиспользованными при осуществлении капитальных вложений | Справедливая стоимость таких активов (либо их чистая стоимость продажи, стоимость аналогичных ценностей), но не выше суммы затрат, из которой эта стоимость вычитается | абз. 2, 3 п. 15 ФСБУ 26/2020 |
| Иное (неденежное) встречное предоставление арендатора по договору аренды | Справедливая стоимость встречного предоставления, определённая на дату предоставления предмета аренды | пп. «в» п. 7 ФСБУ 25/2021 |
Стоимость предмета аренды:
| Справедливая стоимость предмета аренды | п. 12, 15, 25, 26, 33-35, 50 ФСБУ 25/2021 |
В перечисленных случаях справедливую стоимость определяйте по правилам, которые установлены МСФО. Основной стандарт — МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости», введённый в действие на территории РФ Приказом Минфина от 28.12.2021 № 217н.
Об утверждении федерального стандарта оценки “цель оценки и виды стоимости (фсо n 2)” от 20 мая 2021 –
В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст.3813; 2006, N 31, ст.3456; 2021, N 30, ст.3998; 2021, N 1, ст.43; N 29, ст.4291; 2021, N 30, ст.4226)
приказываю:
1. Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки “Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)”.
2. Настоящий приказ вступает в силу после вступления в силу приказа Минэкономразвития России о признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 255 “Об утверждении федерального стандарта оценки “Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)” (зарегистрирован в Минюсте России 23 августа 2007 года, регистрационный N 10045) в редакции приказа Минэкономразвития России от 22 октября 2021 года N 509 (зарегистрирован в Минюсте России 7 декабря 2021 года, регистрационный N 19129).
Министр
А.В.Улюкаев
Федеральный стандарт оценки
1. Настоящий Федеральный стандарт оценки раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной стоимости.
2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
3. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки.
4. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.
5. При использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:
рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость;
кадастровая стоимость.
Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки.
6. Понятия рыночной стоимости и кадастровой стоимости установлены Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст.3813; 2002, N 4, ст.251; N 12, ст.1093; N 46, ст.4537; 2003, N 2, ст.167; N 9, ст.805; 2004, N 35, ст.3607; 2006, N 2, ст.172; N 31, ст.3456; 2007, N 7, ст.834; N 29, ст.3482; N 31, ст.4016; 2008, N 27, ст.3126; 2009, N 19, ст.2281; N 29, ст.3582, ст.3618; N 52, ст.6419, 6450; 2021, N 30, ст.3998; 2021, N 1, ст.43; N 27, ст.3880; N 29, ст.4291; N 48, ст.6728; N 49, ст.7024, ст.7061; 2021, N 31, ст.4333; 2021, N 23, ст.2871; N 27, ст.3477; N 30, ст.4082; 2021, N 11, ст.1098; N 23, ст.2928; N 30, ст.4226; 2021, N 1, ст.52; N 10, ст.1418).
7. Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.
При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.
8. Ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
Электронный текст документа
подготовлен ЗАО “Кодекс” и сверен по:
официальный сайт Минэкономразвития России
www.economy.gov.ru (сканер-копия)
по состоянию на 26.05.2021
Рыночный подход
Этот самый простой и популярный подход. Чаще всего, если можно определить справедливую стоимость рыночным подходом, другие способы не используют и не рассматривают.
Актив стоит столько, сколько на рынке стоят такие же или сопоставимые с учётом корректировок активы.
Для оценки используются цены и другая информация, основанная на результатах рыночных сделок с такими же или аналогичными активами, обязательствами или группой активов и обязательств, такой как бизнес.
