Рынок недвижимости, его функции и виды (Реферат)

УДК 65.012.32

Е.В. ПЕСОЦКАЯ, д-р экон. наук, профессор кафедры экономики и управления в сфере услуг, e-mail: epes2@mail.ru

Санкт-Петербургский государственный экономический университет, г. Санкт-Петербург, РФ, Л.Г. СЕЛЮТИНА, д-р экон. наук, профессор кафедры экономики и менеджмента в строительстве, e-mail: ya.slarisa@yandex.ru

Петербургский государственный университет путей сообщения Императора Александра I, г. Санкт-Петербург, РФ

ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОГО РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Исследованы актуальные вопросы, связанные с теорией и практикой формирования и функционирования рынка жилой недвижимости в России. Рассмотрены характерные особенности современного российского рынка жилья. Предложены рекомендации по формированию полноценного арендного сектора рынка жилой недвижимости и созданию условий для развития рынка некоммерческого найма жилья.

Ключевые слова: недвижимость, жилищный рынок, арендное жилье, некоммерческий наем жилья.

Pesotskaya E. V., Selyutina L.G.

Features of the development of the Russian residential real estate market.

The article examines current issues related to the theory and practice of the formation and functioning of the residential real estate market in Russia. The characteristic features of the modern Russian housing market have been considered. Recommendations on the formation of a full-fledged rental sector of the residential real estate market and the creation of conditions for the development of the non-profit housing rental market have been proposed.

Keywords: real estate, housing market, rental housing, non-profit housing rental.

Процесс экономического реформирования в Российской Федерации инициировал становление и активное развитие рынка недвижимости. Недвижимость представляет собой капитал в вещественной форме, собственность, приносящую доходы или прибыль. Рынок недвижимости реализует экономическую функцию сведения покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен [1]. В этом смысле рынок недвижимости есть сфера осуществления определенных коммерческих занятий и удовлетворения потребительского спроса. Именно это обстоятельство позволяет выделять на нем свойства, присущие рынку услуг. Причем важной особенностью рынка услуг недвижимости является его перспективный характер. Многие объекты недвижимости обладают способностью к возрастанию цены в перспективе, а операции с недвижимостью с течением времени приносят большую отдачу.

© Е.В. Песоцкая, Л.Г. Селютина, 2020

Будучи по основным своим параметрам достаточно новым явлением, этот рынок стал предметом изучения многих современных представителей российской школы экономической мысли [2-5]. Сегодня не прекращаются научные дискуссии по поводу социально-экономической сущности рынка недвижимости, принципов и методов его структуризации. Обобщая основные подходы к понятийно-терминологическим трактовкам, необходимо отметить следующее. Важно подчеркнуть, что практически все типы объектов жилищно-гражданского и общественного назначения представлены на российском рынке недвижимости. Положенные в основу укрупненной типологии они (вместе с рынком земельных участков) образуют четыре типа: жилищный рынок; рынок общественных зданий и помещений; рынок промышленных зданий и сооружений; рынок земельных участков. На данный момент наибольшее развитие в России получил рынок жилой недвижимости, в рамках которого реализуется совокупность организованных действий по удовлетворению одной из первейших и настоятельнейших человеческих потребностей – потребности иметь жилье. Рынок объектов жилищного назначения является составной частью рыночной экономики, включающей множество производственных, коммерческих, финансовых, информационных структур, агрегированных понятием рынок.

Рассмотрение характерных особенностей современного российского рынка жилья и предложение рекомендаций по формированию полноценного арендного сектора рынка жилой недвижимости, созданию условий для развития рынка некоммерческого найма жилья и является целью данных исследований.

Социально-экономическая природа рынка жилья достаточно сложна, и нельзя не согласиться с мнением, изложенным в работе [6], заключающимся в том, что данный рынок следует рассматривать во взаимосвязи с рынками товаров, услуг и финансового капитала. Причем в большей степени можно согласиться с определением, данным в этой работе, где рынок жилья рассматривается как набор механизмов, функционирующих с целью согласования интересов участников рынка, формирующих его конъюнктуру. Такая трактовка, на наш взгляд, не вызывает расхождений в понимании рынка недвижимости как механизма, реализующего определенный комплекс отношений по поводу передачи прав собственности на объект недвижимости от продавцов покупателям с помощью механизма цен. В настоящее время в отечественной литературе появилось много исследований, связанных с изучением особенностей развития рынка жилья (в частности, его рассматривают в контексте развития рынка недвижимости). Каждый автор по-своему подходит к выделению определенных стадий развития, с определенной степенью детализации этого процесса. Обобщая некоторые исследования, отметим, что жилищный рынок обладает своей определенной спецификой. Жилье является одним из типов недвижимости и право частной собственности граждан на жилище охраняется законом (ст. 35 Конституции РФ).

Рынок жилой недвижимости характеризуется отсутствием товаров-субститутов. В большинстве современных культур отсутствует возможность удовлетворения потребности в убежище, условиях для организации быта, создания семьи и т.д. , чем с помощью недвижимого объекта. Это обстоятельство служит дополнительным аргументом для обоснования необходимости государственно-

го регулирования жилищной сферы [7]. В последние годы российский рынок жилой недвижимости активно развивается. На нем выделяются два структурных элемента: первичный и вторичный. Первичный рынок охватывает сферу жилищного строительства. С его помощью создается новый жилой фонд, реализуемый на различных потребительских сегментах. Вторичный рынок формируется под влиянием процесса перераспределения действующего жилого фонда. Здесь отсутствует целенаправленное вмешательство в потребительские характеристики обращающегося на рынке товара, но происходит изменение этих характеристик под воздействием факторов макро- и микросреды. В силу ряда объективных причин, и в первую очередь кризисных явлений, характерных для строительной индустрии, более высокими темпами развивается вторичный рынок жилья. В настоящее время существует устойчивая тенденция к увеличению числа сделок, заключаемых на вторичном рынке. При этом развивается процесс дифференциации уровня цен в зависимости от качеств жилья, что характерно для развитых рынков [8]. В течение последних трех лет цены на квартиры высоких потребительских качеств в Москве и Санкт-Петербурге увеличивались в год на 18-20%. Цены на жилье низких потребительских качеств росли меньшими темпами – 8-10% в год.

Предложение на первичном рынке жилья относительно невелико. Однако на рынке недвижимости развиваются ипотека, коммерческая оценка отдельных объектов, частные и смешанные схемы финансирования застройки [9]. Активно развивается процесс конкуренции на рынке жилья. Он имеет ряд существенных особенностей, наиболее характерной из них является то, что продукция, созданная строительной организацией, об-

ладает существенным отличием от товара, удовлетворяющего потребность человека в объектах жилой недвижимости – в качестве результата труда строительной организации выступает жилой дом, а товаром, реализуемым на жилищном рынке, является отдельная квартира. Таким образом, существует несовпадение характеристик создаваемого и обращающегося на рынке товара. Такое несовпадение придает процессу конкуренции сложный, двойственный характер. С точки зрения потребителя товарами – конкурентами являются квартиры, с точки зрения производителя – дома различных типов, характеристики которых соответствуют меняющимся условиям рыночной конъюнктуры. Это обстоятельство требует учета при анализе общего уровня и напряженности процесса конкуренции, выделения конкретных преимуществ, значимых для рынка жилья и определения перспектив его развития [10]. При оценке конкурентных факторов, требующих рассмотрения при анализе конкуренции на первичном рынке недвижимости, можно выделить два их вида: основные и дополнительные. Основные касаются непосредственных характеристик товара, оцениваемых потребителем и оказывающих наибольшее влияние на формирование их предпочтений. Среди них выделяется совокупность потребительских качеств жилья, учитывающая местоположение дома в черте города, отражающая престижность района проживания, его размещение в сетке транспортных сообщений и обеспеченность объектами социально-бытового назначения; архитектурно-планировочные и конструктивно-технологические характеристики; экологические параметры; визуальную привлекательность и т.д. Могут быть использованы и ценовые факторы, включающие уровень и условия форми-

рования цен, а также условия оплаты приобретения жилья.

Дополнительные конкурентные факторы охватывают процесс межфирменной конкуренции. Рассматривая в качестве конкурирующих субъектов финансово-строительные фирмы, осуществляющие полный цикл: производственно-рыночных мероприятий, начиная от создания схем финансирования, проведения строительно-монтажных работ и заканчивая продвижением жилых объектов на рынок и реализацией среди потребителей целевого рынка, выделяются следующие конкурентные факторы: внутренний потенциал фирмы, характеристики проводимой рекламной кампании, имидж и общественное признание. Наибольшей сложностью при оценке конкурентных преимуществ российских строительных фирм обладают факторы, характеризующие используемые методы продвижения товара на рынок. Основная причина кроется в недостаточном использовании действующих средств массовой информации, а иногда и недостаточной обоснованности коммуникативной политики с точки зрения современного маркетинга [11]. Выстраивая коммуникативную стратегию, большинство строительных фирм игнорирует один из основных принципов маркетинга, применяемого в отношении капиталоемких отраслей, – опережение рекламной кампании по сравнению с началом внедрения товара на рынок. Рекламная кампания на рынке недвижимости должна начинаться на стадии разработки проекта. Ее цель -не только информировать потенциальных потребителей товара, но и обеспечить приток инвестиций, требующихся для реализации проекта. Реклама недвижимости, поэтому, никогда не ограничивается информативной насыщенностью, на всех стадиях жизненного цикла она нуж-

дается в элементах коммерческой пропаганды.

Российский рынок жилой недвижимости обладает еще одной особенностью, контрастирующей с условиями международного рынка. В крупных городах России и, в частности, в Москве и Санкт-Петербурге сформировался специфический рынок – рынок объектов незавершенного строительства. Не касаясь причин возникновения этого рынка (это сложный, многофакторный процесс, требующий отдельного рассмотрения), важно отметить, что задачей бизнес-субъектов является оценка рыночной привлекательности незавершенных объектов с точки зрения целесообразности продолжения строительства и выбора рациональных предпринимательских решений [12]. В этом случае оказывается недостаточным использование методов и принципов, традиционных для оценочной практики, таких как принципы, основанные на представлениях пользователя, связанные с оценкой земельных участков и степени их освоения, а также с рыночной средой и наиболее эффективным использованием объекта. Требуются иные оценочные критерии, преимущественно градостроительного характера. Они должны опираться на принципы комплексности и системности, соответствующие современным представлениям о городе как сложном системно-организованном образовании. Не будет преувеличением следующая формулировка задачи: управление рынком объектов незавершенного строительства с помощью современной маркетинговой концепции, позволяющей не только формировать оптимальное товарное предложение, но и воспроизводить спрос на предлагаемый продукт.

В настоящее время жилищная политика России направлена на формирование современного законодательства в

жилищной и коммунальной сфере для решения насущных проблем граждан и базируется на дифференцированном и децентрализованном подходе к реализации жилищной стратегии. В 2021 г. правительство обозначило стратегическую цель по созданию и развитию нового сегмента жилищного рынка в России -рынка наемного жилья. В настоящее время с учетом всех возможностей и преимуществ реализации проектов строительства доходных домов, множество крупных девелоперских компаний в России могут себе позволить возведение арендных домов. Учитывая ситуацию, когда немногие россияне могут приобрести жилье за счет собственных и заемных средств, следует отметить, что строительство доходных домов является актуальной перспективой для решения проблемы улучшения жилищных условий граждан с невысокими и средними доходами. В связи с этим на первый план реализации жилищной политики выходит заинтересованность государства в создании и расширении цивилизованного рынка аренды жилой недвижимости [13]. При этом данный рыночный продукт, являясь источником дохода, предопределяет еще и социальную задачу некоммерческого найма жилья, для успешного решения которой необходимо участие государственных и муниципальных органов в строительстве наемных домов социального типа, а также в создании фонда доходных домов.

Вместе с тем для того, чтобы потенциальные инвесторы могли рассматривать рентабельность инвестиций в строительство и эксплуатацию доходных домов в качестве альтернативы для вложения средств, она должна быть выше или на уровне доходности банковских вкладов [14]. В силу ограниченности ресурсов, выделяемых государством на реализацию инвестиционных программ в

жилищной сфере, на наш взгляд, разумно использовать кумулятивную инвестиционную политику поддержания проектов по созданию фонда наемных домов социального типа, ориентированную на привлечение государственных, некоммерческих структур и частного бизнеса, обеспечивающих содействие продвижению инвестиционных предложений. Такой подход к инвестированию средств возможен через некоммерческие партнерства, в которые могут входить некоммерческие организации, юридические и физические лица с высокой степенью социальной ответственности, и другие заинтересованные лица [15].

По нашему мнению, создание рынка некоммерческой аренды выгодно не только государству, но и застройщикам. Последние несколько лет в России наблюдается резкое сокращение платежеспособного спроса на покупку нового жилья, поэтому развитие рынка арендного жилья позволит и дальше возводить так необходимые для населения миллионы квадратных метров жилья, а также снизит градус социальной напряженности. Развитие социального жилья в виде наемных домов позволит системным образом решить проблему удовлетворения жилищных потребностей нуждающихся граждан. Арендное жилье также позволит решить ряд актуальных вопросов, таких как: повышение доступности жилья для групп населения с разным уровнем денежных доходов; снижение стоха-стичности распределения жителей по многоквартирным домам (благодаря возможности выбора жилья в собственность или снятие его в аренду); уравновешивание прав собственников и нанимателей жилья с позиции удовлетворения жилищных благ граждан и снижение социальной напряженности в обществе; формирование эффективного регионального (муниципального) инструментария сти-

мулирования привлечения и последующего закрепления на территории трудовых ресурсов; повышение устойчивости и прозрачности рынка жилья, так как спрос на наемное (арендное) жилье формируется под воздействием потребительских факторов, а не спекулятивных; повышение привлекательности системы муниципально-арендного хозяйствования; обеспечение благоприятных условий сбалансированного развития территории региона (города).

Выводы

Обобщая вышеизложенное, следует отметить:

1. Анализ и учет социальной направленности и специфики рынка жилья позволяют определить данную экономическую категорию как систему экономических отношений, складывающихся между участниками рынка жилья. Она включает в себя все многообразие участников вышеуказанных рынков и отношений между ними, что придает системе качественную определенность функционирующего социально-экономического механизма.

2. Представленные особенности позволяют характеризовать современный рынок жилой недвижимости как самостоятельный сектор экономики, на котором формируются активные рыночные отношения, специфичные по формам проявления и требующие построения адекватной системы управления, способной обеспечить сбалансированность рыночного спроса и предложения.

3. В качестве агрегированного результата анализа развития рыночных отношений в сфере жилой недвижимости следует отметить, что достигнут определенный прогресс в формировании и развитии рынка жилой недвижимости.

Вместе с тем проведенный анализ позволил выявить характерные особенности секторов рынка жилья, возможно-

сти их расширения и прогнозирования, а также создания необходимых условий для формирования и удовлетворения современных жилищных потребностей граждан России.

Список использованной литературы

1. Малеева, Т.В. Современные аспекты формирования инвестиционного предложения в области модернизации и реконструкции жилищного фонда / Т.В. Малеева // Научное обозрение. -2021. – № 18. – С. 80-83.

2. Васильева, Н.В. Развитие форм воспроизводства жилищного фонда: терминологический аспект проблемы / Н.В. Васильева // Известия высших учебных заведений. Строительство. – 2003. -№ 1. – С. 114-118.

3. Бессонов, М.С. Социальное жилье – стратегическое направление развития строительства в регионах России / М.С. Бессонов, А.А. Пайгусов // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. – 2021. -№ 6-1. – С. 142-144.

4. Селютина, Л.Г. Анализ основных социально-экономических показателей потребности в жилье / Л.Г. Селютина // Экономические проблемы развития строительства в регионе в современных условиях. – СПб., 2002. – С. 57-66.

5. Песоцкая, Е.В. Управление жилищным строительством и реконструкцией жилой застройки / Е.В. Песоцкая. -СПб.: ВВМ, 2006. – 272 с.

6. Гаделия, Д.Г. Методические основы определения структуры жилищного строительства крупного города в современных условиях / Д.Г. Гаделия // Экономические проблемы предприятий строительного комплекса. – Иркутск: ИГЭА, 2001. – С. 107-112.

7. Казиева, А.К. и др. Участие государства в решении жилищной проблемы граждан в современных условиях / А.К. Казиева, В.А. Ракова // Фундаментальные исследования. – 2021. -№ 12-4. – С. 823-827.

8. Россия в цифрах. 2021. Краткий статистический сборник. – М.: Росстат, 2021. – 549 с.

9. Булгакова, К.О. Развитие некоммерческого жилищного фонда как способ формирования доступного и комфортного жилья в Санкт-Петербурге / К.О. Булгакова // Теория и практика общественного развития. – 2021. – № 1. -С. 374-376.

10. Песоцкая, Е.В. Проблема систематизации рисков инновационно-инвестиционных процессов в обеспечении конкурентоспособности строительных предприятий / Е.В. Песоцкая // Известия Санкт-Петербургского государственного экономического университета. – 2021. – № 3 (111). – С. 87-91.

11. Селютина, Л.Г. Формирование маркетинговых инвестиционных решений в системе управления жилищным строительством и реконструкцией жилой застройки / Л.Г. Селютина // Вестник

ИНЖЭКОНа. Серия: Экономика. -2009. – Т. 28. – № 1.

12. Митягина, Н.В. Особенности инновационно-инвестиционных процессов в современном строительстве / Н.В. Митягина // Проблемы экономики и управления строительством в условиях экологически ориентированного развития. Материалы Всероссийской научно-практической конференции. – Иркутск, 2021. – С. 319-323.

13. Булгакова, К.О. Развитие строительства арендного сектора жилья в России / К.О. Булгакова // Управление городом и городским хозяйством: сб. науч. тр. – СПб., 2021. – С. 85-89.

14. Maleeva, T.V. Analysis and evaluation of financial resources of social housing construction in city / T.V. Maleeva // Materials Science Forum. – 2021. 931. -Р. 1118-1121.

15. Булгакова, К.О. Выявление рисковых зон и систематизация рисков, возникающих при реализации инвестиционной программы строительства социального жилья / К.О. Булгакова // Научное обозрение. – 2021. – № 22. – С. 366-369.

Статья поступила в редакцию 17.01.20